九江市住房和城乡建设局

为切实做好我市城市更新工作，规范我市中心城区范围内的城市更新活动及其监督管理，市住建局经过认真研究，牵头起草了《九江市城市更新管理办法（征求意见稿）》。现面向社会公开征求意见，任何单位和个人如有意见建议，请于2025年6月16日前以电子邮件或通信等方式反馈至市住建局，反映内容应实事求是。以单位名义反映问题的，应加盖公章；以个人名义反映问题的，应署明联系方式。

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附件：1. 九江市城市更新管理办法（征求意见稿）

2. 九江市城市更新管理办法（征求意见稿）起草说明

2025年5月16日

附件1

九江市城市更新管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为规范城市更新活动，创新城市发展模式，增强城市可持续发展动力，完善城市功能，提升城市品质，传承历史文脉，提高城市竞争力，聚力打造宜居、韧性、智慧的新九江，特制定本办法。

第二条 市中心城区范围内的城市更新活动及其监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称城市更新是指对本市中心城区内开展的持续改善城市空间形态和城市功能的活动，具体包括：

（一）加强基础设施和公共设施建设，提升城市服务功能；

（二）调整和完善区域功能布局，优化城市空间格局；

（三）提升城市居住品质，改善城市人居环境；

（四）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；

（五）市人民政府认定的其他城市更新活动。

第四条 本市城市更新应当贯彻落实新发展理念，强化系统观念、全生命周期管理，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，遵循政府统筹、多方参与，规划引领、系统有序，民生优先、共建共享的基本原则。

第五条 市人民政府应当加强城市更新工作的领导。

市人民政府建立城市更新协调推进机制，统筹、协调全市城市更新工作，并研究、审议城市更新相关重大事项；城市更新协调推进机制办公室设在市住房和城乡建设部门，具体负责日常工作。

第六条 市住房和城乡建设部门为本市城市更新主管部门，负责组织实施本办法，组织编制全市城市更新专项规划，制定全市城市更新实施计划，指导城市更新片区策划等相关工作。

市发展改革部门负责权限内城市更新项目审批工作，同时指导相关单位做好城市更新领域项目资金争取申报工作。

市财政部门负责按照市政府相关文件精神，做好城市更新项目资金保障工作，积极配合相关部门争取政府专项债券。

市自然资源部门负责本市有关规划审批、用地管理、规划许可等工作。

市行政审批、工信、商务、城管、交通、民政、卫健、教育、体育、文旅等有关部门按照各自职责，配合做好城市更新相关工作。

第七条 区人民政府（含作为市人民政府派出机构的特定地区管理委员会，下同）是推进本辖区城市更新工作的主体，负责组织、协调和管理辖区内城市更新工作。

街道办事处、镇人民政府按照职责做好城市更新相关工作。

第八条 市住房和城乡建设部门和区人民政府应当建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权和监督权。

第二章 规划指引与计划

第九条 实施城市更新应当坚持城市体检评估先行，以城市更新规划指引为导向，城市更新单元为基本单位，按照城市更新总体要求，协调各方利益，落实城市更新目标责任。

第十条 市住房和城乡建设部门依据本市国民经济和社会发展规划、国土空间规划，组织编制市中心城区城市更新专项规划，确定规划期内城市更新的总体目标、重点任务、发展策略、更新类型和更新时序等内容。

编制城市更新专项规划，应当经过专家论证、风险评估和国土空间规划符合性审查，广泛征求公众和利益相关人的意见，并纳入到国土空间规划“一张图”实施监督信息系统，加强实施管理。

第十一条 城市更新专项规划划定的实施片区应当开展片区策划。区人民政府根据城市更新指引，结合本辖区实际情况和城市体检评估报告意见建议，对需要实施区域更新的，应当编制片区策划方案；更新区域跨区的，由市人民政府指定的部门或者机构编制片区策划方案。

第十二条 片区策划方案应提交市住房和城乡建设部门审定。重点片区策划方案应提交市人民政府审定。涉及国土空间详细规划调整的，应当先书面征求市自然资源部门意见。审定的片区策划方案需要调整的，应当报原审定机构重新审定。

第十三条 区人民政府应当提出本辖区城市更新实施计划，报市住房和城乡建设部门。

城市更新实施计划的制定应当充分考虑城市更新片区内城市公共设施布局、历史文化传承、建筑物疏密程度、建筑物建成年限、绿化成果保护、物业权利人更新意愿等因素。

市住房和城乡建设部门根据区人民政府报送的城市更新实施计划，合理确定全市城市更新年度实施计划。

第十四条 市住房和城乡建设部门应当建立全市城市更新项目库，实行城市更新项目常态申报和动态调整机制。具体办法由市住房和城乡建设部门会同有关部门制定。

第三章 实施

第十五条 城市更新片区内的城市更新活动，由城市更新实施主体统筹开展。

区人民政府应当按照公开、公平、公正的原则组织遴选城市更新实施主体。

与片区范围内城市更新活动相适应的市场主体、物业权利人可以依法成为城市更新实施主体。

因城市规划和管理需要时，市、区人民政府可以依法组织实施或者依法确定城市更新实施主体。

第十六条 城市更新实施主体负责编制城市更新项目实施方案。实施方案主要包括更新方式、土地供应方式、项目开发、建设规模、资金统筹以及市政基础设施、公共服务设施建设、实施时序、管理运营要求等内容。

第十七条 编制城市更新项目实施方案过程中，城市更新实施主体应当与区域范围内相关物业权利人进行充分协商，并征询市、区人民政府相关部门以及相关专家、利害关系人的意见。

市、区人民政府相关部门应当加强对城市更新实施主体编制城市更新项目实施方案的指导。

第十八条 中心城区城市更新活动分为微改造、综合整治和拆除重建三类。

第十九条 微改造类城市更新是指对更新片区范围内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行完善，依法合规修缮建筑物外观、增加辅助性公用设施和小型商业服务设施、改造现有建筑空间为公共空间等城市更新活动，一般不改变建筑主体结构和功能。

鼓励支持物业权利人、市场主体等积极参与微改造类城市更新项目。

第二十条 综合整治类城市更新是指对城市更新片区内已确权登记的原有建筑物、公共设施等通过局部拆除、修缮翻新或者加建、改建等改变其使用功能而进行的完善活动。

城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可以与周边用地整合实施，也可以建设公园、游园、口袋公园等，并做好临时绿化。鼓励国有企事业单位将其闲置土地或者建筑物，纳入城市更新项目整合实施。

第二十一条 综合整治类城市更新主要包括下列内容：

（一）完善道路交通、给排水、供电、燃气、消防、安防、垃圾分类、通信等公共服务设施；

（二）加建或者改建养老、托育、文化、教育、卫生、体育、快递、停车场、充电设施、社会治安等各类社区服务设施；

（三）保护、活化利用不可移动文物或者历史文化风貌区、历史文化街区、历史建筑；

（四）其他加建、改建、扩建或者局部拆建行为。

第二十二条 综合整治类城市更新不得影响原有建筑物主体结构安全和消防安全，不得违法改变土地规划用途。涉及加建、改建、扩建、局部拆建的，所在区域应当未被列入土地储备计划、拆除重建类城市更新计划。

第二十三条 鼓励中心城区工业园区按照‘工改工’原则，开展融合加建、改建、扩建、局部拆建等方式的综合整治类城市更新。中心城区工业园区开展综合整治类城市更新的，应当符合全市产业发展导向。

第二十四条 实施老旧厂房综合整治更新的，应确定老旧厂房保护利用的模式，鼓励引导发展文化产业园区，优化配置公共文化和旅游设施，打造形式多样的公共文化和旅游服务空间、城市文化综合体和文化产业聚集区。在符合规范要求、保障安全的基础上，可以经依法批准后合理利用厂房内部空间进行加层改造。

第二十五条 综合整治类更新项目的实施应当按照约定由城市更新实施主体、物业权利人或者其他相关人合理共担改造成本，共享改造收益。

涉及改善基础设施、公共服务设施和生态环境的，市、区人民政府可给予一定财政补贴。

第二十六条 拆除重建类城市更新是指依法对城市更新片区内原有建筑物进行全部或者大部分拆除，并以重新规划建设方式实施的城市更新活动。

第二十七条 拆除重建类城市更新项目应当依照相关法律、法规、规章和政策规定的程序实施。

位于已批准动工建设的城市更新项目周边的城市基础设施和公共服务设施的建设应当优先安排，与城市更新项目同步实施。

第二十八条 既有居住区纳入拆除重建类城市更新项目的，应当满足下列条件之一：

（一）需要根据规划建设重大城市基础设施和公共服务设施的；

（二）年久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严重安全隐患，危及业主、物业使用人以及公共安全，只能通过拆除重建方式解决的；

（三）使用功能不齐全、配套设施不完善，经评估后需要拆除重建的。

第四章 保障和监督

第二十九条 市、区人民政府应当完善城市更新政策措施，深化制度创新，加大资源统筹力度，支持和保障城市更新。

第三十条 积极争取整合国家各类政策性资金项目，拓展城市更新资金来源渠道。市、区人民政府财政部门按照相关规定统筹资金，做好城市更新项目的资金保障工作，对符合政府专项债券发行条件的城市更新项目予以支持。

鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金；鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求。

第三十一条 城市更新项目依法依规享受财政和税收等政策。

第三十二条 鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目；合理引导物业权利人出资参与城市更新改造；探索设立城市更新专项基金。

第三十三条 城市更新项目承担历史文化风貌区、历史文化街区、历史建筑的保护、修缮、整治和活化任务，有额外增配公共服务设施、基础设施、政策性住房及增加城市公共开放空间的，可以在满足相关要求的基础上按规定给予容积率转移和奖励。

第三十四条 根据城市更新地块具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市人民政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。鼓励在符合法律规定的前提下，创新土地供应政策，激发市场主体参与城市更新活动的积极性。

第三十五条 对于城市更新片区内保留的文物、历史文化街区和历史建筑等历史文脉，应当实施原址保护，不得擅自迁移或者拆除。因公共利益需要无法实施原址保护的，应当按照相关法律法规和住房和城乡建设、文物主管部门的要求实施异地保护。

第三十六条 市住房和城乡建设部门可以根据实际情况，委托第三方开展城市更新情况评估。

第五章 法律责任

第三十七条 相关行政管理部门及其工作人员在城市更新工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条 有关单位或者个人在城市更新活动中，有欺诈、胁迫、侵犯个人隐私、伪造或者变造文件、传播虚假信息等行为的，相关部门应当责令改正、纳入信用记录并依法惩处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十九条 违反本办法规定，法律、法规、规章已有处罚规定的，依照其规定执行。

第六章 附则

第四十条 本办法自   年   月   日起施行。

附件2

《九江市城市更新管理办法（征求意见稿）》起草说明

为加强我市中心城区范围内的城市更新活动及其监督管理工作，我局草拟了《九江市城市更新管理办法（征求意见稿）》（以下简称“办法”），现对起草过程作如下说明。

一、起草背景

为深入贯彻落实党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署，扎实有序推进实施城市更新行动，我局结合九江市实际情况，特制定本管理办法，旨在为城市更新活动的管理提供制度保障，进一步强化我市城市更新工作。

二、起草依据

根据全国城市更新工作部署会会议精神，结合《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）文件精神及相关法律法规制定本办法，对我市中心城区范围内的城市更新管理工作进行规范。

三、主要内容

1.总则：明确本办法适用于本市中心城区内开展的持续改善城市空间形态和城市功能的活动，并规定了本市中心城区内城市更新活动应遵循的基本原则及各相关部门的工作职责。

2.规划指引与计划：规定了实施城市更新及编制城市更新专项规划、实施片区更新及编制片区策划方案、各区制定城市更新实施计划的要求，明确建立全市城市更新项目库。

3.实施：明确了城市更新遴选实施主体的范围，并将城市更新分为微改造、综合整治、拆除重建三类，分别规定其实施条件、实施内容及实施要求。

4.保障和监督：为城市更新的资金、财税、容积率、社会参与、土地供应、历史文化保护、成效评估等提供政策与制度保障。

5.法律责任：明确相关行政管理部门及其工作人员、有关单位或者个人在实施城市更新活动过程中承担的法律责任。