九江市住房和城乡建设局

为规范九江市历史建筑保护管理工作，建立科学的历史建筑体检评估机制，市住建局草拟了《九江市历史建筑评估指南（试行）》，形成了《九江市历史建筑评估指南（试行）（征求意见稿）》。现面向公众公开征求意见，任何单位和个人如有意见建议，请于2025年11月14日前以电子邮件或通信方式反馈至市住建局。

联系电话：17879880836

电子邮箱：476681671@qq.com

通讯地址:九江市八里湖新区长虹西大道366号住建大楼

附件：1．九江市历史建筑评估指南（试行）（征求意见稿）

2．关于《九江市历史建筑评估指南（试行）

（征求意见稿）》的起草说明

                           2025年10月16日

附件1

九江市历史建筑体检评估指南（试行）

Jiujiang City Historical Building Health Assessment Guide

（征求意见稿）

九江市住房和城乡建设局

2025年10月

第一章 总则

第一条 编制目的

为规范九江市历史建筑保护管理工作，建立科学的历史建筑体检评估机制，及时掌握历史建筑保存状况，有效防范安全风险，传承历史文化价值，依据国家相关法律法规以及九江市地方政策，结合本市实际情况，制定本体检评估指南。

第二条 编制依据

1. 法律法规

（1）《中华人民共和国城乡规划法》

（2）《中华人民共和国文物保护法》

（3）《中华人民共和国消防法》

（4）《历史文化名城名镇名村保护条例》

（5）《九江市历史建筑保护条例》

2. 政策文件

（6）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》

（7）住房和城乡建设部、国家文物局《关于加强国家历史文化名城保护专项评估工作的通知》

3. 技术标准

（8）《历史建筑维护技术规范》

（9）《建筑物结构检测技术标准》

（10）《历史建筑安全性检测与评估导则》

第三条 适用范围

适用于九江市行政区域内已认定公布的历史建筑体检评估，未认定但具有潜在历史价值建筑可参考执行。

第四条 基本原则

坚持真实性、完整性保护原则；坚持分类分级、精准评估原则；坚持动态监测、及时干预原则；坚持价值优先、兼顾利用原则。

第五条 工作组织

1. 开展历史建筑体检评估的市、县人民政府应建立和完善历史建筑体检评估工作机制，推动历史建筑体检工作常态化长效化；建立部门联动机制，确保体检工作高效开展；及时组织专家对建筑体检报告进行论证，经相关部门审定后形成正式的年度历史建筑体检评估报告。

2. 历史建筑体检评估工作采用第三方、部门、社会共同参与的方式。建议选择熟悉历史文化保护相关法律法规，具有相关规划、设计、管理等专业能力与经验的院校、学术团体、机构等，以保障专项体检质量。

3. 开展历史建筑体检评估的市、县人民政府应对存在的问题应及时进行整改。

第二章 体检内容

历史建筑体检评估从建筑基本情况、建筑价值、安全和使用功能、观感质量、室外环境这五个方面展开。此外，结合九江市的历史文化特色，设置特色指标，以鼓励地方积极推进相关工作。体检指标体系由“一般指标 + 特色指标”组成，其中一般指标分为“5 大类 26 小项”，特色指标分为“4 大类 8 小项”。

第六条 一般指标

1. 基本情况

主要从建筑高度、建筑层数、建筑规模、产权性质、建筑类别、建筑风格等方面进行体检，为历史建筑建立基础档案数据。

（1）建筑规模。通过对建筑高度的精确测量，能够了解其在城市天际线中的位置与影响力；详细统计建筑层数，可洞察其空间布局和功能分区的规划逻辑。对建筑规模的评估，涵盖了占地面积、建筑面积等关键指标，有助于把握历史建筑在当时社会中的地位和作用。

（2）产权性质。明确产权性质，能厘清建筑背后的权益关系和历史变迁，为后续的保护和管理提供法律依据。

建筑类别。依据建筑类别，如住宅、商业、宗教等不同属性，能深入探究其特定的历史背景和文化内涵。

（3）建筑风格。剖析建筑风格，无论是古朴典雅的传统风格，还是独具特色的地域风格，都能让我们领略到不同时代的审美观念和建筑技艺。

2. 建筑价值

主要从建筑价值等级、工艺美学价值、测绘建档状况、挂牌状况、利用状况、空置状况、保护修缮状况、文化价值等方面开展建筑价值体检工作。深入挖掘建筑的文化价值，有助于建筑价值的保护与利用。

（1）建筑价值等级。在开展建筑价值体检的过程中，对于不同价值等级的建筑，应采取针对性的策略。那些具有较高建筑价值和深厚文化底蕴的建筑，需制定全面且细致的保护方案，不仅要维护其外观风貌，更要注重内部结构和历史信息的留存。

（2）工艺美学价值。从工艺美学价值来看，古老建筑中蕴含的独特工艺和美学元素是前人智慧的结晶。我们应组织专业团队进行研究和传承，让这些精湛技艺在现代社会中焕发出新的光彩。

（3）测绘建档、挂牌情况。对于已经完成测绘建档和挂牌的建筑，要建立动态的管理机制。定期更新档案信息，确保每一处建筑的历史变迁都能得到准确记录，为后续的保护和利用提供可靠依据。

（4）利用情况。在建筑的利用方面，应秉持可持续发展的理念。可以将部分具有商业潜力的建筑进行合理开发，打造特色文化街区或创意产业园区，既实现了建筑的经济价值，又能促进文化的传播。

（5）空置情况。对于空置建筑，不能任其荒废。可通过多种途径寻找合适的用途，如改造成公共图书馆、艺术展览馆等，让这些建筑重新融入人们的生活。

（6）保护修缮情况。在保护修缮工作中，要遵循“修旧如旧”的原则。选用与原建筑相匹配的材料和工艺，避免过度修复对建筑造成破坏。同时，加强对修缮过程的监督，确保工程质量。

（7）文化价值。深入挖掘建筑的文化价值，不仅仅是为了保护历史遗迹，更是为了传承和弘扬民族精神。

3. 安全和使用功能

主要从建筑构件耐火等级评定、建筑结构类型、建筑结构可靠性、建筑抗震性能、防灾减灾设施、建筑结构安全性等级等方面，对历史建筑的结构安全性、抗震性能和防灾减灾设施进行全面“体检”，以此保障历史建筑的安全及其使用的可靠性。

（1）建筑构件耐火等级评定。在建筑构件耐火等级评定环节，细致评估每个关键构件在火灾中的耐受能力，无论是承重梁还是分隔墙，均不遗漏任何细节，确保在发生火情时，建筑能够为人员疏散与救援争取更多时间。

（2）建筑结构类型。针对不同类型的建筑结构，不论是古朴的木结构还是厚重的砖石结构，都结合其独特的力学特性和历史价值进行深入剖析，以判断其在长期使用和自然侵蚀下的稳定性。

（3）建筑结构可靠性。建筑结构可靠性的检测犹如对历史建筑展开一次全面的“健康检查”，借助先进的检测手段和科学的评估方法，对结构的承载力、变形状况等进行详细检测，及时排查潜在风险。

（4）建筑抗震性能。建筑抗震性能的评估尤为重要，鉴于历史建筑通常承载着深厚的文化记忆，必须确保其在地震等自然灾害中具备足够的抗御能力，通过模拟不同强度的地震作用，量化分析建筑的抗震表现。

（5）防灾减灾设施。防灾减灾设施的检查涉及消防设施、避雷装置、防洪排水系统等多个方面。定期维护并测试消防设施，确保其在紧急情况下正常运行；核查避雷装置的完整性，防止雷击对建筑造成损害；评估防洪排水系统的排水效率，避免雨水积聚对建筑基础产生破坏。

（6）建筑结构安全性等级。建筑结构安全性等级的评定综合了上述各项检测结果，为历史建筑划分出科学且合理安全等级，为后续保护与修缮工作提供清晰指引。对于安全等级较低的建筑，制定专门的加固与修复计划，确保历史建筑能够在时间长河中长久保存，为后世留下宝贵的历史文化遗产，让历史建筑不仅展现过去的辉煌，更能在当下及未来持续彰显其独特价值。

4. 观感质量

主要从建筑外观完整性、结构破损状况、地面损坏情况、围护及分隔构件损坏情况、承重结构损坏情况、屋面顶棚损坏情况、基础设施完整性等方面开展建筑外观质量检查工作，通过对上述多个维度的细致检查与考量，能全面且精准地把握建筑外观的实际质量状况。

（1）建筑外观完整性。对于建筑外观完整性的评估，可深入洞察建筑整体形象是否依旧保持初始设计的和谐与统一，有无明显的缺失或不协调之处。

（2）结构破损情况。结构破损情况的探查，能及时发现潜在的安全隐患，避免因结构问题影响建筑的稳定性和使用寿命。

（3）地面失修情况。地面失修情况的审视，不仅关乎建筑内部的通行安全与便捷，还能反映出建筑日常维护的水平。

（4）围护及分隔构件失修情况。围护及分隔构件的状况直接影响着建筑的空间功能划分和使用体验，其失修程度也侧面体现了建筑的整体维护力度。

（5）承重结构失修情况。承重结构作为建筑的核心支撑体系，对其失修情况的检查尤为关键，这是保障建筑安全的重中之重。

（6）屋面顶棚失修情况。屋面顶棚的状况不仅影响室内的美观度，还与防水、隔热等功能密切相关，对其失修情况的评估有助于及时发现并解决潜在的功能性问题。

（7）基础设施完整性。基础设施的完整性则是衡量建筑是否具备现代化使用条件的重要指标，涵盖了水电、消防、通信等多个方面。只有确保基础设施的正常运行，才能满足人们对建筑日益增长的使用需求。

5. 室外环境

 主要围绕建筑周边配套活动场所、停车设施、慢行系统、景观绿化等方面，开展建筑室外环境体检工作，从而了解周边环境状况。

（1）配套设施。通过对配套活动场所的检查，评估其是否能满足不同人群的休闲娱乐需求，比如是否有适合儿童玩耍的区域、供老年人休憩的空间等。针对停车设施，考察其车位数量是否充足、布局是否合理，能否有效缓解停车压力，避免车辆乱停乱放影响周边秩序。在慢行系统方面，关注人行道是否平整、连贯，自行车道是否安全、便捷，是否与周边公共交通站点实现良好衔接，以鼓励绿色出行方式。

（2）景观绿化。景观绿化的体检，则聚焦于植物的种类搭配是否科学合理、绿化的养护状况是否良好，其是否能营造出舒适宜人、美观大方的室外环境氛围。

表2.1 一般指标一览表

第七条 特色指标

为了进一步鼓励深入探索历史建筑所蕴含的特色文化价值，本次结合九江市“山、江、湖、城” 交融的古城格局以及滨水特色、山地建筑特色、地方建筑风格、地方特色文化等，补充以下特色指标，以更精准地评估历史建筑的独特价值：

表2.2 特色指标一览表

第三章 体检方法

通过资料收集与分析、现场勘查、专业技术检测、数字化技术应用、公众参与等方式，对历史建筑开展体检工作。依据各项体检指标进行科学评估，结合历史建筑保护工作的实际状况，总结现存问题，并分类提出保护与利用建议。建立健全“发现问题—研究对策—分类整治—持续提升”的工作机制，为历史建筑的日常保护、使用及修缮管理提供依据和技术指南。

第八条 资料收集与分析

收集历史建筑的档案资料、保护规划、维修记录等相关文献，梳理建筑的历史沿革、价值特征以及历次保护举措，分析已有资料中存在的问题与保护需求。积极运用多源数据，包括但不限于政府档案、学术研究、民间记录等，开展相互校验与多方对比，以确保数据真实有效。通过详细分析历史建筑的结构特点、建筑材料、施工工艺等，进一步明确其保护重点和修复方法。同时，结合现代科技手段，如三维扫描、无人机航拍等，获取更全面、精确的数据支持，为历史建筑的保护工作提供科学依据。

第九条 现场勘查

根据收集到的现状资料进行全面分析评估。首先，针对外观检查的结果，查看建筑立面是否存在裂缝、脱落等损伤情况，评估其对建筑整体美观性与安全性的影响；考量屋顶有无渗漏、变形等问题，判断其防水性能与结构稳定性；检查门窗的开合是否顺畅、密封是否良好，以确定其使用功能是否正常。

其次，依据内部检查的详细勘查内容，分析建筑结构的承载能力是否满足当前需求，评估构件的老化程度与损坏状况，对装饰部分的完整性和耐久性进行评估，判断是否需要进行修复或更换。

再者，结合环境调查所记录的周边环境、基础设施、空间格局等情况，评估周边环境对建筑的影响，如是否存在污染源、噪音干扰等；分析基础设施的配套是否完善，能否满足建筑的使用需求；考量空间格局的合理性，是否有利于建筑的功能发挥与未来发展。

根据上述分析评估结果，制定针对性的维护、修复或改造方案，明确各项工作的优先级与具体实施步骤，以保障建筑的安全、美观与可持续使用。同时，建立建筑档案，将本次检查、调查、分析评估以及方案制定等相关资料进行妥善保存，为后续的管理与维护提供参考依据。

第十条 专业技术检测

结构检测：对地基基础、承重结构等进行专业仪器检测，包括使用地质雷达、超声波探测仪等先进设备，确保建筑结构的安全性和稳定性。

材料检测：对传统建筑材料的成分、性能进行科学分析，通过化学分析、力学测试等方法，评估材料的耐久性、强度和适用性。

环境检测：监测周边温湿度、水质、空气质量等环境指标，利用气象站、水质分析仪、空气采样器等设备，提供全面的环境数据支持。

必要时采用无人机航拍、三维激光扫描等技术手段，获取高精度的地形图和建筑模型，为工程设计和施工提供详细的数据参考。

第十一条 数字化技术应用

建立历史建筑数字档案，详细记录各项体检数据，包括建筑材料、结构状态、历史变迁等信息；运用 BIM 技术构建建筑三维模型，精准模拟结构安全状况，通过虚拟现实技术展示建筑内部和外部细节；搭建监测预警系统，对重点建筑实施实时监测，及时发现并处理潜在风险，确保建筑长期稳定与安全。

第十二条 公众参与

积极开展全面且有针对性的问卷调查活动，深入收集居民以及建筑实际使用者对于建筑当前状况的具体意见，涵盖建筑外观、内部设施、使用功能等多个方面；精心组织业内资深专家进行严谨论证，从专业的角度对建筑体检结果进行全方位、深层次的评估，剖析潜在问题和安全隐患；广泛征求规划、建设、消防等相关部门的意见和建议，综合各方观点，最终形成具有权威性和科学性的综合评估结论。

第四章 评估结果

第十三条 评估分级

根据体检指标综合评估，将历史建筑状况分为四个等级：一级为保存完好，结构稳定，无需重大修缮；二级为部分损坏，存在轻微结构性问题，需要进行局部修缮和维护；三级为严重损坏，结构不稳定，需进行全面修缮和加固；四级为濒危状态，面临倒塌风险，需紧急抢救性保护。

第十四条 评估标准

1. 一级（状况良好）

（1）安全和使用功能：建筑结构安全性等级为 A 级；建筑构件耐火等级符合规范要求，抗震性能达标；消防、防洪、防雷等防灾减灾设施完好且功能正常。

（2）观感质量：建筑外观完整性高；主体结构、外围护结构、地面、承重结构、屋面顶棚均无损坏；水电、燃气等基础设施完整且运行正常。

（3）建筑价值：建筑价值等级明确（如古代、近代重要建筑），工艺美学价值完整保留；已完成测绘建档且档案信息完整，保护标志牌设置规范；活化利用程度高，无空置情况；保护修缮符合“修旧如旧” 原则，文化价值未受影响。

（4）室外环境：周边配套设施完善且功能适配；景观绿化养护良好，环境舒适。

（5）特色指标：滨水建筑与水系关系保持原真性，防洪设施完好；山地建筑与地形结合度高，传统工艺完整保留；骑楼、天井等地方特色元素及商埠文化、工业遗产等功能特色完整保存。

2. 二级（轻微问题）

（1）安全和使用功能：建筑结构安全性等级为 B 级；建筑构件耐火等级、抗震性能基本达标，仅局部细节需优化；防灾减灾设施（如灭火器压力不足、避雷装置轻微锈蚀）存在轻微缺陷，但不影响整体功能。

（2）观感质量：建筑外观存在极轻微破损（如小面积墙面脱皮、个别瓦片松动），风貌保留率≥90%；地面有轻微磨损，门窗密封性能略下降，但不影响使用；基础设施存在小故障，可快速修复。

（3）建筑价值：工艺美学价值基本保留，仅局部装饰轻微受损；测绘建档信息完整，保护标志牌无明显损坏；使用状况整体合理，存在极短时间空置；保护修缮记录完整，仅个别细节需优化。

（4）室外环境：周边配套设施（如停车场车位略不足、慢行系统局部不平）存在轻微缺陷；景观绿化需简单养护，不影响整体环境。

（5）特色指标：滨水建筑与水系关系基本保持，防洪设施轻微损坏；山地建筑工艺有少量流失；地方特色元素、商埠文化元素存在轻微损伤。

3. 三级（严重损坏）

（1）安全和使用功能：建筑结构安全性等级为 C 级；个别承重构件存在中度损坏，影响局部承载力；抗震性能存在隐患；消防设施、防洪排水系统部分失效。

（2）观感质量：建筑外观破损明显（如墙面大面积裂缝、局部坍塌），风貌保留率 60%-80%；主体结构、外围护结构中度损坏；地面、屋面顶棚存在较严重失修；基础设施功能受影响。

（3）建筑价值：工艺美学价值部分流失；测绘建档存在误差，保护标志牌有损坏；使用状况不合理，或长期空置；保护修缮存在不当记录。

（4）室外环境：周边配套设施较不完善；景观绿化退化明显，影响环境质量。

（5）特色指标：滨水建筑与水系关系部分改变，防洪设施部分损坏；山地建筑与地形结合度下降，传统工艺部分流失；地方特色元素、商埠文化 / 工业遗产设施存在较严重损坏。

4. 四级（濒危状态）

（1）安全和使用功能：建筑结构安全性等级为 D 级；主体结构（如墙体倒塌≥30%）、承重构件严重损坏，存在倒塌风险；抗震性能完全不达标，防灾减灾设施（如消防系统瘫痪、防洪堤溃决）失效，无法抵御自然灾害。

（2）观感质量：建筑外观严重破损（风貌保留率＜60%），主体结构濒临坍塌；地面塌陷、屋面顶棚完全损坏；基础设施全面瘫痪。

（3）建筑价值：工艺美学价值严重流失；测绘建档信息缺失或与现状严重不符，保护标志牌丢失；长期空置或被不当使用；文化价值载体严重破坏。

（4）室外环境：周边配套设施完全损坏；景观绿化退化严重，甚至存在安全隐患。

（5）特色指标：滨水建筑与水系关系严重改变，防洪设施严重损坏；山地建筑与地形结合度完全破坏（如整体平移），传统工艺严重流失；地方特色元素、商埠文化 / 工业遗产设施被严重破坏。

第十五条 分级施策

1. 一级（状况良好）

（1）建立数字化动态监测档案，每年度更新建筑状态数据。

（2）结合历史文化宣传，适度开展公众开放活动（如研学、展览），提升价值传播力。

（3）定期（每 2 年）组织专家复核，重点检查特色指标的原真性保留情况。

2. 二级（轻微问题）

（1）进行“微修缮”，优先采用传统材料和工艺（如用原材质瓦片更换松动部分），修复后同步更新档案；

（2）针对防灾设施轻微缺陷（如灭火器换药），明确责任单位（如产权人或属地政府），限期（1 个月内）整改；

（3）加强日常巡查（每月 1 次），重点关注屋面、门窗等易损部位。

3. 三级（严重损坏）

（1）暂停建筑非必要使用（如商业运营），委托专业机构编制专项修缮方案，明确承重结构加固、特色元素修复等核心内容；

（2）针对室外环境问题，同步制定周边环境整治计划（如修复慢行系统、治理水系），与建筑修缮工程同步实施；

（3）修缮过程中全程邀请专家监督，重点核查传统工艺（如山地建筑砌筑方式）的复原情况；

（4）修缮完成后，每半年开展 1 次安全复核，持续 1 年。

4. 四级（濒危状态）

（1）立即启动应急响应，设置安全警戒区（半径≥50 米），疏散周边人员及财物；

（2）24 小时监测结构变化（如通过传感器实时跟踪墙体倾斜角度），同步组织专家编制抢险方案，优先加固核心承重结构（如用临时支架支撑檩条）；

（3）抢救性保护特色构件（如拆卸保存破损的骑楼装饰、工业遗产设备），建立临时档案；

（4）抢险完成后，制定中长期修复计划（1-3 年），明确分阶段目标（如第 1 年完成结构加固，第 2 年修复特色元素），并纳入市级历史文化保护重点项目库。

第五章 附则

第十六条（解释权）

本指南由九江市住房和城乡建设局负责解释。

第十七条（施行日期）

本指引自发布之日起施行，有效期2年。

附件2

《九江市历史建筑体检评估指南（试行）

（征求意见稿）》的起草说明

《九江市历史建筑体检评估指南（试行）（征求意见稿）》（以下简称《指南》）的起草情况说明如下。

一、起草背景

为及时掌握历史建筑保存状况，建立科学的体检评估机制，为历史建筑保护利用提供依据，结合九江市实际情况，制定本指南。

二、起草依据

中办、国办《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》、《历史文化名城名镇名村保护条例》、《九江市历史建筑保护条例》等文件。

三、主要内容

《指南》共17条，主要内容如下：

（一）明确适用范围。适用于九江市行政区域内已认定公布的历史建筑体检评估，未认定但具有潜在历史价值建筑可参考执行。

（二）建立指标体系。从建筑基本情况、建筑价值、安全和使用功能、观感质量、室外环境这五个方面展开体检。

（三）探索体检方法。通过资料收集与分析、现场勘查、专业技术检测、数字化技术应用、公众参与等方式，对历史建筑开展体检工作。

（四）确立评估标准。根据体检指标综合评估，将历史建筑状况分为四个等级。

（五）明晰分级施策。针对评估分级状况，明确具体保护措施。