为加强历史建筑保护与利用，促进城市更新与文化传承，市住建局草拟了《九江市历史建筑（工业遗产类）活化利用指引（试行）》，形成了《九江市历史建筑（工业遗产类）活化利用指引（试行）（征求意见稿）》。现面向公众公开征求意见，任何单位和个人如有意见建议，请于2025年11月14日前以电子邮件或通信方式反馈至市住建局。

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    附件：1．九江市历史建筑（工业遗产类）活化利用指引（试行）（征求意见稿）

          2．关于《九江市历史建筑（工业遗产类）活化利用指引（试行）（征求意见稿）》的起草说明

                       2025年10月16日

附件1

九江市历史建筑（工业遗产类）活化利用指引（试行）

Guiding principles for the revitalization and utilization of historical buildings (industrial heritage) in Jiujiang City

（征求意见稿）

九江市住房和城乡建设局

2025年10月

第一章 总则

第一条 目的依据

为加强历史建筑保护与利用，促进城市更新与文化传承，根据《中华人民共和国城乡规划法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《九江市历史文化名城保护办法》等法规政策，充分结合九江市低效用地再开发试点政策、历史文化名城保护要求以及土地管理相关规定，创新提出了容积率转移平衡与奖补、功能转换机制等举措，旨在破解历史建筑保护利用中的价值保护、功能利用、支持政策等难题，形成可复制推广的“九江经验”。

第二条 适用范围

本指引适用于九江市行政区域内经依法认定的工业遗产类历史建筑。具体涵盖在工业化进程中形成的，具有历史、技术、社会、建筑或科学价值的厂房、仓库、作坊、码头、矿井、桥梁、烟囱等建（构）筑物及其附属设施，以及相关的生产工具、工艺流程、管理档案等物质遗存和非物质文化遗产。

第三条 基本原则

历史建筑活化利用应当遵循“保护优先、合理利用、惠民利民、鼓励创新”的原则，保持历史建筑的真实性、完整性，正确处理保护与利用的关系。

第二章  建筑特性与问题分析

第四条 建筑特征分析

九江市工业遗产类历史建筑承载着城市近现代工业发展脉络，其特征可从历史价值、建筑风貌、功能布局、结构体系四大维度展开深度剖析，为后续活化利用提供精准依据。

（一）历史价值维度

产业脉络完整性：九江作为长江中游重要工业节点，工业遗产涵盖航运物流、机械制造、纺织轻工、建材生产四大核心产业，形成连贯的工业发展序列。如九江动力机厂见证新中国成立初期地方机械工业崛起，其生产的农业机械曾供应长江中下游地区；庐山水泥厂作为江西近代水泥工业发源地，留存的德国进口旋窑设备是近代工业技术引进的实物例证。

历史事件关联性：部分工业遗产与重大历史事件、政策节点深度绑定。如国营五七二七厂的厂房与家属区，完整保留“三线”工业企业“生产 + 生活”一体化布局，是特定历史时期工业战略的生动遗存。

技术工艺稀缺性：部分遗产留存的生产设备、工艺流程具有不可替代性。如九江柴油机厂留存的上世纪 70 年代 “风冷型柴油机”生产线。

（二）建筑风貌维度

建筑形制多样性：受不同历史时期工业技术、审美偏好影响，建筑形制呈现 “中西融合、时代鲜明”特征。近代外资工业建筑采用“殖民地外廊式”风格，红砖砌筑墙体搭配券式门窗，屋顶设通风气楼，适应长江流域潮湿气候；新中国成立后（如动力机厂）采用 “苏式工业风格”，平面呈规整矩形，高侧窗设计保障充足采光，檐口装饰简洁的几何纹样；改革开放后厂房（如国棉二厂）则转向现代主义风格，立面简洁无过多装饰，注重生产效率。

材质工艺地域性：充分利用本地自然资源，形成独特的建筑材质体系。墙体多采用九江本地烧制的红砖，质地坚硬、色泽温润，部分重要建筑（如庐山水泥厂办公楼）采用“红砖 + 石材勒脚”组合，增强耐久性；屋顶普遍使用陶土瓦或机制石棉瓦，适应多雨天气；门窗框早期多为实木，后期逐渐替换为钢窗，部分厂房保留的钢窗虽有锈蚀，但通过除锈、刷漆可恢复使用，体现工业建筑的“可修复性”。

空间标识独特性：工业遗产的烟囱、水塔、传送带支架、大型设备基础等构件，构成城市独特的 “工业天际线” 与空间记忆点。如庐山水泥厂留存的环形原料储存仓，直径达 15 米，钢筋混凝土壳体结构完好，内部空间开阔，具有改造为展览、演艺场所的潜力。

（三）功能布局维度

空间尺度差异性：根据生产需求，空间尺度呈现“大跨度 + 小分区” 的特点。大型生产车间（如动力机厂主车间）跨度达 18 米，层高 8-10 米，可灵活分割为展览、演艺、共享办公等大空间；辅助用房（如车间办公室、质检室）则为小开间布局，适合改造为文创小店、咖啡吧、服务驿站等小业态；家属区配套建筑（如五七二七厂礼堂）则兼具“大空间（礼堂主体）+ 小配套（化妆间）”，可满足社区活动、小型演出等复合需求。

配套设施关联性：生产区与生活区、辅助区紧密结合，形成“产居一体”的空间格局。多数大型工业企业配套建设家属楼、学校、职工诊所、食堂等设施，如九江仪表厂不仅有生产车间，还留存职工家属院、小学、礼堂，这些配套设施与生产建筑共同构成完整的工业社区生态，为后续“产居融合” 型活化利用提供空间基础。

（四）结构体系维度

结构适应性差异：主要分为“砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构” 三大类，整体结构稳定性较好。不同结构类型的改造潜力与限制不同。砖木结构建筑受限于木构件耐火极限低、承重能力较弱，不适宜改造为高人流、高荷载的业态，更适合小型文创、办公；钢筋混凝土排架结构车间因跨度大、无隔墙，改造灵活性最高，可通过加装夹层、调整门窗洞口等方式优化空间布局，适应展览、共享办公、特色民宿等多种业态；钢结构建筑虽存在锈蚀问题，但自重轻、空间利用率高，经除锈、刷防腐涂料后，可保留钢结构原貌，打造“工业风”鲜明的空间。

基础设施短板：多数工业遗产存在“消防设施不足、无无障碍设施、管线老化”三大共性问题。早期厂房未设置自动喷水灭火系统、消火栓数量不足，疏散楼梯宽度不符合现代消防规范；无坡道、电梯等无障碍设施，无法满足老年人、残疾人使用需求；给排水、电气、暖通管线多为上世纪铺设，老化严重，容量无法满足现代业态（如空调、充电桩）的使用需求，需在活化利用中重点改造。

第五条 存在问题

目前，九江市中心城区被认定为工业遗产类的历史建筑包括动力机厂、柴油机厂、国棉二厂、庐山水泥厂、国营五七二七厂以及原 806 厂内的工业建筑群。此外，经梳理发现，九江市还存在较多具有价值但尚未被认定为工业遗产类历史建筑的潜在建筑（如仪表厂、九玻厂）。在活化利用中也存在诸多阻力和问题，具体如下：

（一）认定体系不完善，潜在资源挖掘不足

现有工业遗产认定标准侧重“重大历史事件关联”和“稀缺设备留存”，忽视“技术工艺传承价值”和“工业社区文化价值”。认定流程冗长，部门间数据不互通，导致认定停滞。缺乏动态更新机制，未及时评估已认定建筑的价值变化和新增潜在建筑。

（二）改造难度大，安全与风貌矛盾突出

工业遗产建筑普遍存在结构安全隐患，改造成本高，如砖木结构木构件腐朽，钢筋混凝土结构碳化深度超标，钢结构锈蚀率严重。消防与无障碍设施不完善，如消火栓间距过大，无自动喷水灭火系统。基础设施老化，无法适配现代业态，如给排水管线锈蚀严重，电气管线容量不足。

（三）运营模式单一，可持续性不足

业态同质化严重，缺乏特色，大部分项目集中于“文创市集+餐饮”，未结合工业特色开发体验项目，如动力机厂改造项目，周末客流量远低于预期。此外，项目与社区参与度低，缺乏共建共享，导致可持续性不强。

第三章 分类利用要求

第六条 建筑分类标准

基于九江市工业遗产类历史建筑的“价值等级、建筑风貌、功能布局、结构类型” 四个维度分析，将历史建筑划分为四类，每类明确核心特征与识别指标，为精准制定利用要求提供依据。

第七条 分类利用要求

针对四类历史建筑的核心特征，制定 “差异化、精准化”的活化利用要求，明确主导业态、禁止业态、风貌保护重点与功能配置标准，确保“保护与利用”深度融合。

（一）一类历史建筑：以“文化传承”为核心

1. 主导业态

历史展示类：工业遗产博物馆、历史事件纪念馆，需设置常设展览，展示建筑历史、产业脉络、技术工艺，展览面积不低于建筑总面积的 60%；

文化研究类：工业遗产研究中心、非遗传承基地，需配备专业研究团队或非遗传承人，定期开展学术研讨、技艺教学活动；

精品体验类：沉浸式历史体验项目，需以建筑历史为背景设计体验内容，避免脱离历史主题的商业化改编。

2. 禁止业态

高商业密度业态：如大型购物中心、连锁超市、纯房地产销售中心；

高干扰业态：如夜店、棋牌室、露天烧烤；

破坏结构业态：如加装大型广告牌、拆除红砖墙体、改变烟囱 / 水塔形态。

3. 风貌改造要求

建筑外观：100% 保留原立面形态、材质、色彩，门窗洞口位置、尺寸不得改变，破损构件需按 “原样复制”原则修复；

内部结构：保留核心生产设备、工艺流程遗迹（如机床、传送带支架），不得拆除排架柱、吊车梁等承重构件，可在不影响结构安全的前提下加装轻质隔断；

周边环境：仅允许加装与工业历史主题相符的景观设施，设施材质需选用铸铁、钢材、石材等工业风材料，高度严格控制在 3 米以内，且需低于建筑主体高度的 1/3，避免遮挡建筑立面与历史构件；建筑周边 50 米范围内不得加装现代风格景观，需保留原生产辅助设施并改造为景观节点，改造需遵循 “最小干预” 原则，不得改变设施原有形态与高度。

（二）二类历史建筑：以“文化 + 商业”为核心

1. 主导业态

文创产业类：艺术工作室、独立设计师品牌店（需融入工业元素设计产品），文创类业态面积占比不低于 40%；

特色商业类：精品咖啡馆（保留原厂房钢窗、水泥地面）、文化主题餐厅，商业业态需与建筑历史风貌协调，不得采用现代商业化装修风格；

小型体验类：手工工坊、工业主题书店，需提供互动体验项目，如手工制作、书籍分享会，增强游客参与感。

2. 限制业态

餐饮类：需提交环保评估报告，禁止高油烟、重污染餐饮（如火锅、烧烤），仅允许轻食、简餐，厨房需设置高效油烟净化设备；

零售类：禁止低端小商品批发、无文化关联的普通奶茶店，零售商品需体现“工业文化” 或 “九江地域特色”，如工业风饰品、九江特产。

3. 风貌改造要求

建筑外观：保留 70% 以上原立面元素，如红砖墙体、券式门窗，可适度改造门窗材质（如将腐朽木窗替换为仿古钢窗），但需与原风格一致；

内部空间：保留主要承重结构，可加装轻质夹层（夹层面积不超过原建筑面积的 30%），夹层采用钢结构，不得破坏原结构；

周边环境：可加装小型商业外摆设施，外摆面积不得超过建筑外墙3米范围，设施需采用可移动设计，材质为实木、金属，咖啡座桌椅高度不超过 0.7米，展示架高度不超过1.8米，禁止使用塑料、亚克力等廉价材质；外摆区域需设置绿植隔离带，避免商业设施直接裸露，隔离带高度控制在0.8-1.2米之间，不得遮挡建筑底层门窗。

（三）三类历史建筑：以“多元业态”为核心

1. 主导业态

共享办公类：联合办公空间、企业孵化基地，需划分开放式工位区（占比≥50%）与独立办公室，配备会议室、洽谈区、茶水间等共享设施；

文化体验类：文创市集、工业主题展览空间，市集需预留灵活摊位空间，展览空间需配备基础展墙、灯光系统，层高≥8米的空间可设置 loft 式展区；

特色商业类：工业风民宿（利用大跨度空间分隔客房，保留原厂房结构构件作为装饰）、运动休闲场馆（如攀岩馆、瑜伽馆、室内篮球场），民宿客房数量根据空间尺度确定，运动场馆需符合专业安全标准，如攀岩墙承重需经专项检测。

2. 限制业态 

重污染业态：如机械加工、金属焊接等产生粉尘、噪音的生产型业态，避免破坏建筑结构与周边环境；

高密居住业态：如普通商品住宅、长租公寓（单间面积＜15㎡），禁止过度分割空间导致结构安全隐患与历史风貌破坏；

大型仓储业态：如物流仓库（堆载重量＞5kN/㎡），避免超出建筑结构承载能力，影响建筑安全。

3. 风貌改造要求

建筑外观：保留50%以上核心立面元素（如红砖墙体、高侧窗），可对非核心立面进行适度改造，改造方案需保留工业建筑 “粗犷、简洁”的风格，禁止采用玻璃幕墙、现代瓷砖等与历史风貌冲突的材质；正面店招装饰主色调需与建筑主体色彩协调，优先选用“工业色系”，店招高度、宽度需与建筑立面比例匹配，避免“超大体量”（高度不超过建筑层高的 1/3，宽度不超过所在墙面的 1/2），禁止遮挡建筑的“工业标志性构件”；

内部结构：保留排架柱、吊车梁等标志性结构构件，可拆除非承重隔墙，加装夹层需采用钢结构，夹层荷载不超过2kN/㎡，且不得遮挡高侧窗，保障室内采光；

周边环境：可加装复合型景观设施，植物高度不超过 1.5 米，工业构件需作为景观元素融入其中，不得随意丢弃；服务设施（如快递柜、自动售货机）需设置在建筑侧后方，外观需采用金属外壳包装，颜色与建筑墙面协调，快递柜高度不超过 1.8 米，自动售货机高度不超过 2.2 米，建筑外墙 3 米范围内禁止设置大型商业广告或灯箱（高度超过建筑高度1/2）。

（四）四类历史建筑：以“便民服务”为核心

1. 主导业态

基础便民类：社区养老服务中心、社区卫生服务站、便民超市；

文化活动类：社区文化站、青少年活动中心；

生活配套类：社区食堂、便民维修站。

2. 限制业态 

商业盈利性强且扰民业态：如 KTV、网吧、大型餐饮，避免噪音、油烟影响居民生活；

高风险业态：如废品回收站、化学品储存点，避免安全隐患与环境污染。

3. 风貌保护重点

建筑外观：保留原建筑“亲民、实用”的风格，如坡屋顶、实木门窗、红砖立面，破损构件需按原风格修复，可增设社区标识，标识材质采用木质、金属，与建筑风格协调；

内部空间：保留原有的空间格局，可对空间进行轻度改造（如将礼堂改造为社区服务中心），改造需保障空间通透，避免过度分割影响使用灵活性。

周边环境：可加装社区景观（如小型花坛、绿植围栏），花坛选用红砖砌筑，花坛高度不超过 0.8 米；便民设施需设置在建筑入口附近显眼位置，公告栏材质为实木或金属，公告栏高度不超过 2 米，宽度不超过 1.5 米；快递寄存柜外观需采用浅色系金属外壳，高度不超过 1.8 米，与建筑“亲民、实用”风格协调。

第四章 相关政策支持 

第八条 容积率转移平衡

1. 对于工业遗产类的历史建筑，因整体活化利用、消防改造，导致减少的建筑面积，可在同一地块内其他区域平衡；无法就地平衡的，经批准可在同一行政区域内其他地块平衡（实施主体享有优先权）。

2. 对于已签订土地出让合同，且未实施开发建设或正在开发建设中的地块内，因涉及历史建筑保护需要，导致地块不能按原合同约定的容积率进行建设，经批准可将未使用的容积率指标转移到本市其他区域，或由政府收储后有偿使用（实施主体享有优先权）。

3. 历史建筑所在区域因保护需要降低开发强度的，经批准可将未使用的容积率指标转移到本市其他区域，或由政府收储后有偿使用（实施主体享有优先权）。

第九条 容积率奖补

历史建筑活化利用项目可享受以下容积率优惠政策：

1. 为提升历史建筑安全性能、完善使用功能，鼓励增设历史建筑必要的消防、无障碍等设施，增加的建筑面积不计入容积率。

2. 为补充公共服务设施、补齐城市功能短板，鼓励将历史建筑活化利用与“好社区”建设相结合，将历史建筑功能转换为公共配套服务设施（如社区用房、养老服务用房、幼儿园等）的，其面积可不计入容积率。

3. 针对零散分布的历史建筑，出让时整体纳入片区统筹保护开发的，其建筑面积可不计入容积率。

4. 历史建筑在保护修缮中不增加建筑面积或因满足上述条件减免的建筑面积，其容积率指标可补偿至同一业主其他地块。

5. 保护历史建筑并用于公共服务设施功能的，按配建设施建筑面积的 1-1.5 倍奖励容积率，但单个项目奖励不超过原核定容积率的 20%。

第十条 功能转换办理流程

历史建筑功能转换应当按照以下程序办理：

（一）提出申请

实施主体向所在地自然资源主管部门提出申请， 申请材料如下（加盖实施主体公章）：

1. 申请报告和备案登记表；

2. 实施主体资格认定材料（实施主体为企业的， 提供营业执照、企业法定代表人证书、 法定代表人身份证及复印件；实施主体为国家机关、 事业单位的， 提供组织机构代码证、机关事业单位法人登记证、 法定代表人身份证明、 法定代表人身份证及复印件；实施主体为个人的， 提供个人身份证或户籍证明及复印件）；

3. 房屋测绘报告书（包括相关面积测算表等）；

4. 建筑现状照片和不动产权证书（不动产权证书或土地、房屋权属证书）；

5. 实施方案（包括国土空间总体规划和详细规划、建筑规模、转换方式、用途转换的范围和面积、转换前后的用途、产业准入要求、房屋结构安全、周边安全、消防安全、建设计划、成本测算、资金筹措方式、运营管理模式、产权办理、环境保护、卫生防疫、建筑能耗、防震、日照、交通影响等方面的要求）。

（二）综合受理

所在地自然资源主管部门根据申报事项，会同住房建设部、应急管理部、文广旅部等其他相关行业主管部门对申请材料进行联合审查，实行“一站式”审批服务，简化审批流程，压缩审批时限。根据项目管理权限，明确综合受理部门，各职能部门按照各自的行政管理职能，具体负责历史建筑盘活利用过程中涉及的相关审查、审批工作，形成审议稿。

（三）审核认定

所在地自然资源主管部门就审议稿报市县政府集体决策后批准。明确项目所属的产业门类和认定主体，对是否符合历史建筑允许转换的类型，建筑规模、主体结构、使用用途调整等情况是否符合相关规划，项目资金和用地保障情况，是否需办理规划审查，施工图、消防设计、施工许可、环保、安全评价等方面进行审议。经审议通过后，由所在地自然资源主管部门在规定范围内进行公示，征求公众意见。

（四）审批备案

所在地自然资源主管部门根据审议结果和公示意见，作出审批决定，经批准用途转换的项目，应办理相关手续，并报所在地住房和建设管理部门备案。土地使用权人要严格按照批准方案从事相关活动，不得从事批准外用途，不得借机进行新建、 扩建。

（五）批后监管

自然资源主管部门应加强对巳批准建筑用途转换项目的监督与检查，确保项目按照批准的用途和标准进行建设；住房建设部门应加强对建筑用途转换后房屋结构质量安全、消防安全的工程监管。各地要建立以政府牵头，发改、工信、自然资源、住建、生态环境、应急管理、城管等相关部门协同的后续监管和定期考评机制，严格执法，对未经审批擅自改变建筑使用功能，未按审批意见实施改建以及不符合政策要求的，实行责令恢复原使用功能、按规定完善用地手续等处置措施。

（六）有效期管理

建筑功能临时变更有效期为5年，变更期限届满后，可在届满前3个月内申请办理一次建筑功能临时变更延续，变更延续有效期为5年。变更延续期限届满后，确需变更的，应在届满前3个月内申请剩余年期的土地用途变更。建筑功能临时变更不改变原用地性质、土地使用年限和原土地房屋权属关系，不得转让；因城市建设需要征收或收储的，仍按原土地房屋权证载明的土地用途、建筑面积和建筑功能给予补偿。

 第五章 运营模式

第十一条 运营模式

（一）政府主导型运营模式

以政府为主体，通过财政投入、政策引导推动活化利用，侧重公共属性与文化传承。

适用范围：价值极高的标志性历史建筑、位于核心保护区的建筑、需承担公共服务功能的建筑（如浔阳楼、锁江楼）。

（二）市场主导型运营模式

通过市场化机制引入企业、社会组织等主体，以租赁、合作等方式获得历史建筑使用权，通过商业运营实现活化（如文创、民宿、商业综合体等）。

适用范围：非核心保护区的历史建筑、具有商业潜力的风貌建筑（如动力机厂、柴油机厂）。

（三） 社区参与型运营模式

以本地社区为核心，鼓励居民参与活化方案设计、运营管理，侧重满足社区需求与文化传承。

适用范围：位于居住社区内的历史建筑、与居民生活密切相关的传统建筑（如国营第五七二七厂家属区礼堂）。

（四） 多元协同型运营模式

政府、市场、社区、专业机构合作，整合各方资源，实现 “保护-利用-效益”共赢。

适用范围：空间资源本底良好，交通区位较差的历史建筑群（如庐山水泥厂）。

 第六章 附则

第十二条（解释权）

本指引由九江市住房和城乡建设局负责解释。

第十三条（施行日期）

本指引自发布之日起施行，有效期2年。

附件2

关于《九江市历史建筑（工业遗产类）活化利用指引（试行）（征求意见稿）》

的起草说明

《九江市历史建筑（工业遗产类）活化利用指引（试行）（征求意见稿）》（以下简称《指引》）的起草情况说明如下。

一、起草背景

为破解历史建筑（工业遗产类）保护利用中的价值保护、功能利用、支持政策等难题，结合九江市低效用地再开发试点政策，制定本指引。

二、起草依据

《历史文化名城名镇名村保护条例》、《九江市历史文化名城保护办法》、《九江市历史建筑保护条例》等文件。

三、主要内容

本《指引》共13条，主要内容如下：

明确适用范围。本指引适用于九江市行政区域内依法认定的工业遗产类历史建筑。

（二）划分建筑特征。根据工业遗产的特征从历史价值、建筑风貌、功能布局、结构体系四大维度进行划分，为后续活化利用提供精准依据。

（三）梳理现状问题。从认定体系不完善、改造难度大、运营模式单一三个方面对现状问题进行了梳理。

（四）明确利用要求。针对历史建筑的核心特征，制定 “差异化、精准化”的活化利用要求，确保“保护与利用”深度融合。

（五）探索相关政策。探索历史建筑（工业遗产类）容积率转移平衡、容积率奖补、功能转换办理流程等相关支持政策。