关于公开征求《九江市物业管理条例(征求意见稿)》意见的公告

发布时间:2020-04-30 18:30:00 来源:本网字体: [ ]

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  • 公开方式: 主动公开
  • 生成日期: 2020-04-30
  • 公开时限: 常年公开
  • 公开范围: 面向全社会
  • 信息索取号: 000014349/2020-221284
  • 责任部门:

为增强我市立法的科学性、民主性,充分听取社会各界的意见和建议,提高立法质量,现将《九江市物业管理条例(征求意见稿)》全文公布,公开征求社会各界意见。如对征求意见稿有修改意见和建议,请在2020年4月24日之前,通过以下方式提出意见和建议:

  (一)通过信函方式将意见和建议寄至:江西省九江市八里湖新区八里湖大道166号1号楼D区市司法局D608(邮政编码:332099)。

  (二)通过电子邮件方式将意见和建议发至: jjsfzbfgk@163.com。

 

  2020年4月10日       

 

  《九江市物业管理条例(征求意见稿)》

 

  第一章  总 则

  第一条【立法目的】为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条【适用范围与物业管理定义】本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主自行或者通过选聘物业服务企业、委托其他管理人,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条【市场机制】倡导共同遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,倡导绿色、智慧物业管理模式,维护“有偿享受物业服务”的市场秩序,构建共商、共治、共享的物业服务市场环境。

  第四条【工作格局】物业管理坚持党的领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业化管理的工作格局。

  将物业管理纳入社区综合治理体系,建立健全社区党建引领,居(村)民委员会管理,业主委员会或者物业管理委员会、物业管理人、业主等共同参与的治理架构。

  推动在物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会中建立党组织,发挥党的基础组织作用。

  第五条【部门职责】市住房和城乡建设主管部门负责制定本市物业管理的相关政策、标准和规范并组织实施,建立信用管理体系,实施信用管理,对全市物业管理实施监督管理指导。县(市、区)住房和城乡建设主管部门具体负责本辖区内物业管理的监督管理工作,指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作。

  市、县(区)有关行政主管部门,按照各自职责,负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

  (一)住房和城乡建设部门主管本行政区域内的物业管理活动,负责建设工程、物业交付后保修期内房屋质量以及相关设施设备的保修等监督管理;负责物业专项维修资金的监督管理。

  (二)公安机关负责监控安防、生活噪声、道路车辆停放、房屋租赁、公共安全、公共秩序、养犬等监督管理;

  (三)自然资源部门负责建(构)筑物、道路、管线和其他工程建设的规划审批,以及规划核实前未经规划许可建设建(构)筑物的监督管理;

  (四)生态环境部门负责住宅物业管理区域及其周边污染源的监督管理;

  (五)城市管理部门负责违法搭建建(构)筑物、占用共用部位、占道经营、乱设摊点、乱设乱贴广告、任意弃置垃圾、倾倒污水以及违规饲养家畜家禽和宠物等行为的监督管理;

  (六)消防救援主管部门负责影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务企业履行消防安全职责的监督管理;

  (七)人民防空主管部门负责物业管理区域人民防空工程维护与使用的监督管理;

  (八)市发改委部门负责物业服务收费标准的制定;

  (九)市场监督管理部门负责物业服务违规收费、无照经营行为和电梯等特种设备、计量器具运行的监督管理。

  第六条【县(市、区)政府职责】县(市、区)人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导,建立由辖区内住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及相关部门和单位参加的物业管理综合协调工作机制,统筹推进辖区内物业管理各项工作,协调解决辖区内物业管理重大问题。

  第七条【街乡镇职责】街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建工作,办理相关备案手续,并监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责,参加物业承接查验,指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管,对物业管理区域内的物业服务实施监督检查,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理和社区管理的关系。

  居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,协助物业管理区域内业主大会成立、业主委员会选举产生、物业管理委员会的组建和日常工作,建立社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业共同参与的议事协调机制,统筹协调重大物业管理事项和调解物业纠纷,推进社区治理和物业管理共同协调发展。

  第八条【综合行政执法】街道办事处(乡镇人民政府)按照上级人民政府确定的行政执法事项清单,依法行使与物业管理密切相关的行政执法权,并会同县(市、区)人民政府相关工作部门建立综合执法工作机制,加强对住宅小区与非住宅区域内有关物业管理违法行为的巡查、检查和处理。

  第九条【考核奖惩】县(市、区)人民政府应当建立和完善物业服务考核机制,落实考核奖励资金,定期开展物业服务质量监督考核,将物业管理工作纳入年度工作目标责任考核。

  第十条【行业自治】鼓励支持物业管理、物业服务评估监理等行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制地方标准、调解行业纠纷,组织业务培训,开展优秀示范项目达标考评,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。鼓励物业服务企业加入行业协会,鼓励支持行业协会中设立业主委员会事务会,促进业委会的交流学习。

  第二章 物业管理区域和共有物业

  第一节  物业管理区域

  第十一条【区域划分原则】物业管理区域应当符合《中华人民共和国物权法》相关规定,与建筑区划一致。

  物业管理区域的划分应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循服务便利、资源共享、协商议事的原则。

  第十二条【物业管理区域划分】物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;对于分期开发、两个以上建设单位开发或者具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业,如若存在配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;对于能够分割、独立使用的部分,可以划定为不同的物业管理区域。

  新建房屋建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前,应当按照前款规定划分物业管理区域,向物业所在地的住房和城乡建设主管部门申请划分登记,将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  第十三条【既有项目物业管理区域的划分与调整】已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)会同所在地住房和城乡建设主管部门,结合物业管理实际需要,征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

  第二节  共有物业

  第十四条【公共场所、公用设施】物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于私人所有的除外;

  (二)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、电梯、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

  (三)物业服务用房等其他公共场所、公用设施;

  (四)法律、法规规定的其他共有部分。

  第十五条【物业管理用房】新开发建设项目,一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业管理用房,满足物业管理设施设备、办公及值班需求,具体面积按照物业总建筑面积千分之二执行,最低不少于一百二十平方米。其中,业主委员会办公用房一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

  已投入使用但未配建物业管理用房的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹研究解决。

  第十六条【共有产权登记】建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由不动产登记部门在房屋登记簿上予以记载但不颁发房屋权属证书,业主有权查询共有产权登记情况。

  第三章 前期物业管理

  第十七条【前期物业合同与临时管理规约】新建物业管理区域实行前期物业管理,建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,对于规划总建筑面积在2万平方米以上的物业管理区域,建设单位销售房屋前应当通过招投标方式选聘前期物业管理人;对于分期开发的项目,其前期物业管理招投标,应当以全部物业管理区域为范围。对于投标人少于3人或2万平方米及以下的物业管理区域,经物业所在地住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业管理人。

  建设单位、物业服务企业应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,向物业所在地住房和城乡建设主管部门备案,并告知街道办事处(乡镇人民政府)。

  经备案的前期物业服务合同和临时管理规约,应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同附件。

  第十八条【前期物业合同期限、履约保证金】前期物业服务合同可以约定期限,前期物业服务合同可以约定履约保证金。

  第十九条【前期物业服务费承担】前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由业主按照房屋销售合同的约定承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

  前期物业管理合同期间的共有物业收益属于业主共有,由前期物业服务企业代为收取,并存入物业管理委员会资金专项账户,业主大会召开并成立业主委员会后移交业主委员会指定账户。

  第二十条【新建物业承接查验】确立住建部门监督、街道社区参与、引入专家或相关专业机构查验的新建物业承接查验机制。

  住建部门负责新建物业查验全流程的监督指导,组织街道办事处(乡镇人民政府)工作人员、开发建设单位代表、前期物业管理人员、相关部门人员、相关专家等组成查验小组,现场核实物业管理区域内的物业共有、共用部位和设施设备的建设情况,确认现场查验结果。监督指导查验小组形成查验记录,签订物业承接查验协议,向业主公开查验的结果。

  承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在30日内予以整改。

  未经业主同意,建设单位不得占用物业管理区域内的物业共有、共用部位和设施设备。

  第二十一条【承接查验资料】在办理物业承接查验手续时,建设单位应当向物业管理人移交下列资料:

  (一)物业管理区域划分相关文件;

  (二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)电梯、锅炉等特种设备的台账清单和详细安全技术档案;

  (四)设施设备的清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (六)物业管理必需的其他资料。

  物业已投入使用,上述资料未移交的,应当移交;资料不全的,应当补齐。

  第二十二条【前期物业服务企业退出】前期物业服务合同期满后,业主共同决定更换物业服务企业的,提供前期物业服务的企业应当在业主共同决定的合理期限内退出物业管理区域,并配合选聘的物业服务企业接管。

  第二十三条【物业质量保修金】在新建物业查验或撤销预售资金监管前,开发建设单位应当根据规划核准的当期项目总建筑面积,按标准足额向市住房和城乡建设主管部门指定的专用帐户交存物业质量保修金,可以现金方式交存,也可以银行保函方式交存,也可提供所在地住建部门认可的工程质量责任保险保单,取得质量保修金交存证明。

  第四章 管理组织形式

  第一节  业主和业主大会

  第二十四条【业主】不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承或受遗赠、征收补偿、生效法律文书、合法建造等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人,视为业主。

  业主可书面授权在物业管理区域内居住的配偶、父母、成年子女及房屋的租用人、借用人等物业使用人享行使业主表决权利。

  第二十五条【业主权利和义务】业主在物业管理活动中,按照法律、法规的规定,享有权利和履行义务。

  第二十六条【业主大会组成】一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业管理人实施物业管理,同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十七条【申请成立业主大会】一个物业管理区域内,房屋出售并交付的物业建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上的,应当召开首次业主大会会议。

  新建物业达到前款规定条件的,建设单位或前期物业服务企业应当以书面形式在物业管理区域内公布并报告街道办事处(乡镇人民政府)。

  建设单位或前期物业服务企业未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。

  第二十八条【成立筹备组】街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到报告或者要求之日起三十日内组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)及社区居民委员会或者村民委员会代表组成,人数应当为七至十三人(单数),其中业主代表人数不得低于百分之六十,业主代表资格应当参照适用本条例第三十四条有关业主委员会委员候选人资格的规定。具体人员由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐产生,筹备组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表或居(村)民委员会代表担任。筹备组成员名单确定后七日内,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不少于十五日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当在筹备组开展筹备工作前,组织筹备组成员进行相关培训。

  第二十九条【筹备工作】筹备组应当开展以下工作,并就其确定的事项在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公示:

  (一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积;

  (二)制定首次业主大会会议召开方案;

  (三)草拟业主大会议事规则和管理规约;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及候选人名单;

  (五)制定业主委员会选举办法;

  (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款规定的议事规则,至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项,并不得违反法律法规的强制性规定。

  业主对公示内容有异议的,筹备组应当研究处理并作出答复。

  筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召集、召开首次业主大会会议。筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

  建设单位和前期物业管理人应当协助业主大会筹备组工作,提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)等文件资料,并提供必要的工作条件及人力、场地支持。

  第三十条【首次业主大会】首次业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  首次业主大会,至少应当审议并通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会委员和候补委员。

  根据本条第二款决定的事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十一条【业主大会会议形式】  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见、网络投票等形式。

  业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限和期限等内容;采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告;参与网络投票的,应当具有管理区域内的业主身份;街道办事处(乡镇人民政府)应当对征求意见过程进行监督。

  出席业主大会的到会业主或其委托代理人应在会议签到表上签名确认;如投票进行相关表决,须在表决票上或者表决票发放表上签名确认;无业主签名不产生相应法律效力。

  业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主可以列席业主代表会议。

  业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  第三十二条【组织监督】 街道办事处(乡镇人民政府)或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决进行全程监督。

  业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)或居(村)民委员会协调、确定召开时间;逾期仍未召开的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)指导和帮助居(村)民委员会指导业主召开。

  第三十三条【业主大会决定效力及公开】业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主和通过租赁等方式合法使用物业的单位或个人(以下统称其他物业使用人)具有约束力。

  业主大会会议的决定,应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公示。

  第二节  业主委员会

  第三十四条【委员资格】业主委员会委员、候补委员从本物业管理区域内具备以下条件的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表中选举产生:

  (一)模范履行业主义务,遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约,无违法搭建、非法侵占业主共用空间和设施设备或其他损害业主公共利益及其他业主合法权益等行为;

  (二)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和组织能力;

  (三)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

  (四)具有完全民事行为能力;

  (五)具有一定的组织能力和文化水平,能保证必要的工作时间;

  (六)未被列为失信被执行人。

  首次业主大会所选举业主委员会委员、候补委员候选人资格审查工作由筹备组负责;以后各届业主大会所选举业主委员会委员、候补委员候选人资格审查工作在所在地街道办事处(乡镇人民政府)指导下,由居(村)民委员会牵头进行。

  第三十五条【推荐方式】业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

  (一)社区(村)党组织推荐;

  (二)居(村)民委员会推荐;

  (三)业主自荐或者联名推荐;

  (四)产权单位推荐。

  筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单,报社区(村)党组织。

  鼓励符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织党员干部通过规定程序担任业主委员会委员。 

  第三十六条【选举业主委员会】首次业主大会选举产生业主委员会委员、候补委员。业主委员会由五至十一名单数委员组成。选举业主委员会委员时,应当按照委员人数的百分之四十配备候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。

  业主委员会委员、候补委员应当获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。大会首轮未能足额选出委员、候补委员的,筹备组按照不少于尚未选出的委员、候补委员名额的120%从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举的候选人。第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。

  分期开发的物业达到首次业主大会会议召开条件时,一般选举五名业主作为业主委员会委员,以后各期交付使用时,按照业主大会议事规则增选委员。

  第三十七条【业委会任期及主任推选】业主委员会委员实行任期制,可以连选连任,具体由业主大会议事规则确定。

  任期内业主委员会委员出现空缺的,由候补委员递补。具体递补办法由业主大会议事规则约定。

  业主委员会设主任一名,副主任一至二名。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会正式委员中推选主任、副主任。业委会可设置一到两名专职岗位负责处理日常事务,可由正、副主任或其他委员担任。

  第三十八条【业委会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会及业主委员会选举情况报告、业主大会议事规则、管理规约等材料向物业所在住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案,业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

  县(市、区)住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当自受理备案申请之日起十五日内,完成备案。经备案的业主委员会,其选举产生之日为成立日期。业主委员会可持备案证明向当地组织机构代码管理机构申请发放统一社会信用代码证并申请刻制印章和保管、使用。

  业主委员会的印章由专人负责保管,根据业主大会的决定使用;业主委员会会议讨论职责范围内事项需要使用印章的,经半数以上成员签字同意作出决定后方可使用。

  第三十九条【业主委员会职责】业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告业委会履职及物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督专项维修资金的使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费用;

  (六)监督管理规约的实施;

  (七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

  (九)对任意弃置垃圾、排放污染物、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

  (十)维护业主公共利益,对损害业主共同利益的行为人提起诉讼;

  (十一)业主大会赋予的其他职责。

  第四十条【业主委员会会议】业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会会议应当有过半数的成员出席,业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第四十一条【委员禁止规定】业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

  (一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自与物业服务企业签订、修改物业服务合同;

  (五)挪用、侵占业主共有财产或将业主共有财产借给他人或者设定担保等;

  (六)收受物业管理人或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免物业费、停车费等利益或与物业管理人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

  (七)违规泄露业主信息;

  (八)侵害业主合法权益的其他行为。

  第四十二条【委员资格终止罢免】业主委员会成员因丧失行为能力、物业转让和灭失、犯罪被追究刑事责任等原因,其成员资格自行终止。

  业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,业主委员会成员资格终止:

  (一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (二)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

  (三)利用成员资格谋取私利的;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

  (五)无正当理由拖欠物业服务费、专项维修资金,经三次书面催交拒不交纳的;

  (六)违规使用业主委员会印章的;

  (七)有违反本条例委员禁止规定条款的禁止性行为;

  (八)法律、法规和管理规约规定的其他情形。

  十名以上业主联名可自行或通过物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)或居(村)民委员会向业主大会提出罢免业主委员会成员资格的请求。

  第四十三条【业委会重新选举】一个任期内,业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一,或者出现其他情形,无法正常履行职责的,物业所在地居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  第四十四条【业委会换届】业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议,进行业主委员会的换届选举。无正当理由逾期未换届的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当协调督促其按时完成换届选举工作。

  新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共同所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

  第四十五条【监督与培训】业主委员会日常工作接受全体业主和物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会的监督。

  召开业主大会、业主委员会会议,业主委员会可以邀请街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会派代表参加,并听取指导意见和建议。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当会同县(市、区)住房和城乡建设主管部门定期组织业主委员会委员进行物业管理相关法律、法规和日常运作规范等方面的培训。

  第四十六条【信息公开及公共收益使用与监督】业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业管理人选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和共有部分经营收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

  对于应当公开而没有公开的信息,业主有权查询或者要求业主委员会公开;仍不公开的,由所在街道办事处(乡镇人民政府)责令公开。

  物业管理区域内共有部分的经营收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用,任何单位或者个人不得挪用、侵占。

  业主大会和业主委员会日常工作经费、业主委员会成员津贴经业主大会决定通过后,可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。

  共有部分经营收益、业主大会和业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴、专职人员补助应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应当定期每半年在物业区域显著位置公布账目收支情况,接受业主监督。

  共有部分经营收益不得以任何个人名义进行管理。业主委员会应向银行申请开立银行账户,物业所在住房和城乡建设主管部门应当协助出具相关材料。

  第三节  物业管理委员会

  第四十七条【成立条件】物业管理区域内有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会作为临时机构,组织业主共同决定物业管理事项:

  (一)暂时不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

  (三)已成立业主大会但未能成立业委会,或业主委员会不履行职责超过三个月,需要更换及重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍无法选举产生新一届业主委员会的。

  第四十八条【物业管理委员会成立和职责】物业管理委员会由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关派出机构、居(村)民委员会、建设单位等派员组成。成员人数为5人以上的单数,物业管理委员会主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

  物业管理委员会成员名单应当在住宅物业管理区域内显著位置进行公示,公示间不少于十日。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调处理。

  物业管理委员会应当自成立之日起三十日内,向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  已成立业主大会,物业管理委员会组织业主大会履行其法定职责,并组织执行业主大会的决定;未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主集体行使业主大会和业主委员会的职责。

  第四十九条【议事制度】物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

  物业管理委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  物业管理委员会会议应当有过半数成员且过半数业主代表出席,物业管理委员会决定事项,应当经全体成员半数以上签字同意通过。

  物业管理委员会应当将会议的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公示十天。

  第五十条【异议处理】公示期间,业主可以对物业管理委员会决定的事项提出异议的,物业管理委员会应当在三日内作出答复,如对答复仍有异议,十名以上业主可联名向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)提出。

  公示期间,物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主未表示反对的,物业管理委员会按照确定的事项执行。

  第五十一条【职责移交】 物业管理委员会临时履职期间,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当及时指导筹备成立;能够选举业主委员会的,应当及时指导选举产生。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

  第五章  物业服务

  第五十二条【物业管理形式】业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理物业。

  对电梯、消防、技防、配电等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护,应当由专业机构实施。

  采取自行管理物业方式的,业主委员会应当根据管理人员工资、物业服务费用等支出,结合共有部分经营收益情况,拟订物业管理收费方案,由业主大会讨论通过后执行。

  自行管理物业的账目情况应当每半年公布一次,接受业主监督。

  街道办事处(乡镇人民政府)和社区应当加强对业主自行管理物业的监督和指导,并给予必要的支持和协助。

  第五十三条【物业服务合同的订立与备案】鼓励业主大会采取招投标的方式选聘物业管理人。住房和城乡建设主管部门应当为物业管理招投标提供指导和服务。

  选聘物业管理人前,业主委员会制定的选聘方案中包括拟选物业管理人的信用状况、专业管理人员的配备、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会表决通过后,在物业管理区域内公告。
  业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业管理人签订物业服务合同。
  物业管理人应当自物业服务合同签订之日起十日内,将物业服务合同报项目所在地住房和城乡建设主管部门备案。

  市住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

  第五十四条【物业管理人责任】物业管理人提供物业服务,应当遵守下列规定:

  (一)按照物业服务合同的约定提供服务;服务有国家标准的,应当执行相关标准;

  (二)及时向业主、其他物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

  (四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用、电动车违规充电等违法违规行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告有关行政执法部门;

  (五)对业主、其他物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

  (六)负责住宅室内装饰装修工程开工前业主的申报登记工作。

  第五十五条【社区报到】物业管理人应当指派项目负责人,项目负责人应当在到岗之日起3日内到物业项目所在地社区报到,接受监督、指导,参与社区治理工作。

  第五十六条【物业服务公示】物业管理人应当在物业管理区域内如实公示下列信息:

  (一)营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

  (五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业管理费、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

  (六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

  (七)物业服务合同约定的其它应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业管理人应当予以答复。

  第五十七条【档案资料保管】物业管理人应当建立和保存下列档案和资料:

  (一)小区共有部分经营管理档案;

  (二)小区竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图,物业区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料;

  (三)小区监控系统、电梯、水泵、集中供冷供暖、有限空间等物业共有、共用部位和设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

  (四)住宅装饰装修管理资料;

  (五)业主名册;

  (六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

  (七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

  第五十八条【物业管理人的禁止规定】物业管理人应当按照法律法规规定以及合同约定履行物业维护、管理和服务的义务,不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业管理区域内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位和共用设施设备的用途;

  (二)擅自占用或者擅自允许他人占用物业管理区域内道路、绿地、场地等共用部位和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动;

  (三)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;

  (四)将全部物业管理一并委托或者转交给其他单位、个人;

  (五)物业服务合同终止前,擅自停止物业管理服务;

  (六)擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费;

  (七)非法限制业主进出物业管理区域、楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,擅自停水停电等;

  (八)泄露业主信息;

  (九)拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、垃圾清运等费用;

  (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业管理人有前款规定行为之一的,由住房和城乡建设主管部门录入物业管理人信用档案。

  第五十九条【物业收费标准及调整】物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理人应当按照县级以上人民政府市场价格主管部门的规定实行明码标价。

  实行政府指导价的,市场价格主管部门应当会同住房和城乡建设主管部门制定收费标准,并向社会公布;每三年对收费标准进行评估,根据评估结果调整收费标准。
  实行市场调节价的,业主大会与物业管理人根据服务内容、服务标准、服务质量等因素在物业服务合同中约定。

  第六十条【物业服务费的交纳】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业管理人过错为由拒交或者少交物业服务费。
  业主未按照约定交纳物业服务费的,物业管理人可以督促其限期交纳;业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳,拒不交纳的,物业管理人可以向人民法院起诉。业主拒不执行人民法院生效法律文书的,人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。

  第六十一条【保障性住房物业服务费】政府保障性住房、拆迁安置房物业服务费应低于本地商品住宅物业服务费,具体标准由市、县人民政府制定。

  市、县人民政府应当建立保障性住房、拆迁安置房物业服务费补贴机制,制定并落实补贴政策。

  第六十二条【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装修的,物业服务费应当减收。

  第六十三条【合同期限届满】业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会会议,决定是否续聘物业管理人,并将决定书面告知物业管理人。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。
  业主大会决定不续聘原物业管理人的,应于业主大会决议后10日内书面告知原物业管理人,同时抄报项目所在街道办事处(乡镇人民政府)、社区和住房和城乡建设主管部门。

  原物业管理人应于合同终止之日起10日内与业主委员会、新物业管理人进行交接。

  第六十四条【合同期限未满退出】物业服务合同期限未满,合同任何一方要求解除物业服务合同的,应提前三个月书面告知另一方,同时告知所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区和住房和城乡建设主管部门。

  物业管理人与业主委员会应及时签订退管协议,并在物业管理区域内公告,同时抄报当地街道办事处(乡镇人民政府)、社区和住房和城乡建设主管部门。

  物业管理人与业主委员会未达成退管协议的,原物业服务合同应继续履行,有异议一方可以向人民法院起诉。

  第六十五条【物业交接】物业管理人退出物业管理区域的,应当撤出物业服务人员,清退预收、代收的有关费用,并向业主委员会、新物业管理人移交下列资料和财物:

  (一)利用物业共用设施、共用场地等收益的收支情况明细账目和公共收益的结余;

  (二)物业管理用房和属于业主共同所有的其他财物;

  (三)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图,物业区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料;

  (四)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (五)电梯等特种设备的台帐清单和详细安全技术资料;

  (六)供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等准许使用文件;

  (七)业主名册和业主水、电表抄见数;

  (八)多收(暂收)的物业服务费、装修保证金(垃圾清运费)、能耗费等相关费用;

  (九)物业管理商业用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料;

  (十)实行酬金制的,应当移交管理期间的财务资料。

  (十一)法律、法规规定的其他事项。

  物业管理人退出物业管理区域时,不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

  第六十六条【物业服务履约保证金】物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业管理人依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、管理用房和设施设备等交接义务。

  物业服务合同双方可以委托物业所在地住房和城乡建设主管部门保管履约保证金。

  第六十七条【应急物业服务】本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处(乡镇人民政府)、社区应当组织业主委员会确定应急物业管理人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过6个月,服务费用由全体业主承担。

  应急物业服务期间,街道办事处(乡镇人民政府)、社区应当组织业主共同决定选聘新的物业管理人,协调新的物业管理人和应急物业管理人做好交接。

 

  第六章  物业的使用和维护

  第六十八条【物业使用禁止规定】物业管理区域内不得从事下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构或下挖地下空间;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物;

  (三)擅自改变物业的规划用途、使用性质;

  (四)破坏或擅自改变房屋外观;

  (五)擅自改建、占用物业共用部分;

  (六)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (七)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防场地;

  (八)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

  (九)擅自改造、拆除、封填人民防空工程;

  (十)高空抛物、任意倾倒垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物;

  (十一)排放有毒、有害物质;

  (十二)擅自使用地锁、石墩、栅栏等障碍物,非法占用公共空间停放车辆、电动车违规充电;

  (十三)制造超过规定标准的社会生活噪声、振动;

  (十四)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

  (十五)擅自摆摊设点、占道经营;

  (十六)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十七)擅自架设电线、电缆;

  (十八)违反规定饲养动物;

  (十九)违反规定出租房屋;

  (二十)法律法规以及管理规约禁止的其他行为。

  第六十九条【装饰装修】业主、其他物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理人,并与物业管理人签订装饰装修服务协议。协议应当包括下列内容:

  (一)装饰装修工程的实施内容;

  (二)装饰装修工程的实施期限;

  (三)允许施工的时间;

  (四)废弃物的清运与处置;

  (五)空调外机安装、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

  (六)禁止行为和注意事项;

  (七)管理服务费用;

  (八)违约责任;

  (九)其他需要约定的事项。

  未签订协议的,物业管理人可以按照临时管理规约或者管理规约的约定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

  物业管理人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内公示。

  物业管理人应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者其他物业使用人未提前告知或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业管理人应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告有关行政主管部门。

  业主、物业使用人或者装饰装修施工人员在物业管理人进行装饰装修活动巡查时,应当予以配合。

  任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为,都有权检举、控告、投诉。

  第七十条【停车位使用】物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当用于满足业主的需要。规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位可以出售的车位、车库价格应与商品房售价一并公示。尚未出售或者用于出租的,应当优先出租给本物业管理区域业主,不得以只售不租为由拒绝出租,出租价格应当在前期物业合同中予以约定。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人,每次租赁期限不得超过六个月,并在物业管理区域内公示,接受业主查询和监督。

  第七十一条【人防结建工程使用】物业管理区域内未交纳人防异地建设费配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程设施平时用作停车位的,经人民防空主管部门同意后,可以以出租方式向全体业主开放,每次租赁期限不得超过五年,日常管理由人民防空主管部门优先委托物业管理人。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租。

  建设单位或者其他投资人在物业管理区域内投资建设的人民防空工程,其用作停车位所收取的租金应当优先提取一部分用于该人民防空工程的维护和管理。

  人民防空工程停车使用管理办法由人民防空主管部门负责制定。

  第七十二条【车库维修资金归集与使用】机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳,纳入专项维修资金账户管理,单独核算。

  第七十三条【停车位管理】建设单位将所有的机动车停车位向业主、使用人出租的,其收费标准应当在商品房买卖合同和前期物业服务合同中予以约定,业主大会成立前,收费标准不得擅自调整。车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位属于业主共有,业主大会决定收取车辆停放费用的,其收益扣除物业管理车辆服务成本后应当属于业主共有。

  物业管理人应当将停车费单独列账,独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外,物业管理人应当根据业主大会的决定,可将停车费用于补充专项维修资金或用于物业管理的其它需要。

  物业管理区域内,业主、物业使用人应当按照规定停放车辆,不得影响道路通行或占用消防通道、消防场地的;不得擅自占用他人专用(有)车位。

  车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理人另行签订保管合同。

  第七十四条【专项维修资金归集与转让】物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度,按照规定足额交纳专项维修资金。

  业主转让物业、办理转移登记后,转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金余额归业主所有。

  商品房、已售公房的业主在办理不动产转移登记前,应当按照届时适用的商品房标准补足专项维修资金;因继承、赠予、执行生效法律文书而发生已售公房产权人变更的,继承人、受赠人、受偿人应当按照届时适用的商品房标准补足专项维修资金。

  专项维修资金增值收益实行分帐管理,设立住宅小区应急解危资金,用于已缴存专项维修资金住宅小区内房屋共用部分和共用设施设备维修、更新和改造。具体实施细则由市住房和城乡建设主管部门会同市财政部门制定。

  第七十五条【物业质量保修金使用与管理】物业质量保修金用作保修期内建设单位不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

  物业保修金交存期限为五年。保修期内出现物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期顺延至修复完成。

  物业保修金交存期限内,保修金账面余额不足初始交存额的二分之一时,住房和城乡建设主管部门应当书面通知开发建设单位补交。开发建设单位应当在收到通知后十五日内,将补交保修金存入指定的专用帐户。

  物业质量保修金管理办法由市住房和城乡建设主管部门制定。

  第七十六条【建立专项维修资金】物业管理区域内的业主,应当在办理物业入住手续时或者不动产登记前,缴存首期住宅专项维修资金。

  已竣工验收并达到交付条件,已售出但尚未交付业主以及属于建设单位所有的物业,建设单位在办理该物业项目不动产首次登记前,应当将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。建设单位已交存住宅专项维修资金的,可以在物业售出或者交付时向业主收取,并出具住宅专项维修资金专用票据。

  住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入住宅物业管理区域住宅专项维修资金管理。

  国家实施专项维修资金制度之后出售的公房,业主和售房单位应当按照届时适用的商品房标准交纳专项维修资金。

  第七十七条【专项维修资金补足】住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的, 业主应当按照规定以及业主大会的决定,续筹专项维修资金。

  业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

  第七十八条【专项维修资金的管理与监督】未选举产生业主委员会的,专项维修资金由物业所在地住房和城乡建设主管部门代管,存入银行专用账户。

  选举产生业主委员会的,业主大会可以决定自行管理专项维修资金,或者委托物业所在地住房和城乡建设主管部门代管。业主大会决定自行管理的,应当建立专项维修资金管理制度,设立专项维修资金专用账户,街道办事处(乡镇人民政府)应当监督、指导专项维修资金的使用管理。

  第七十九条【专项维修资金使用】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。除本条例所规定的应急维修情形外,由业主大会根据物业专项维修资金管理的相关规定决定使用。

  物业共同共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的,应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例。支出的资金由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

  物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的,应当经该部分共有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占该部分共有物业总人数三分之二以上的业主同意,但不得与业主大会对物业共同共有部分作出的决定相抵触。支出的资金由该共有部分业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

  第八十条【应急维修】物业管理区域有下列紧急情形时,物业管理人立即采取应急处置措施,保障安全: 

  (一)电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活,经特种设备检验检测机构、其他有资质的电梯专业检测机构或者电梯制造单位出具安全评估意见认定或者整改通知书的;

  (二)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,经消防救援机构出具整改通知书的;

  (三)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全,经有资质的专业检测机构出具证明的;

  (四)房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (五)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响房屋正常使用和安全,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (六)二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用,经专业机构核实并认定的,但由专业经营单位负责维修、养护的除外;

  (七)其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的紧急情况,经专业机构核实并认定的。

  发生前款应急维修情形的,物业管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处,并进行应急维修,按规定程序申请使用专项维修资金。

  第八十一条【费用分摊】维修、更新和改造共有共用的区域、部位或者设施设备,需要使用专项维修资金的,应当按照下列规定分摊:

  (一)商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。

  (二)售后公房之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊;其中,应当由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (三)售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业,再按照本条第(一)项、第(二)项的规定比例分摊。

  物业共有共用的区域、部位或者设施设备需要维修、更新和改造,但没有专项维修资金的,维修、更新和改造费用按照本条前款的规定由业主共同分摊。

  第八十二条【专业设施设备管理责任】新开发建设项目,建设单位可以接受水、电、气、热以及通讯等专业设施设备专业经营单位委托,按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备,经验收合格,将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业经营单位承担维修、养护和更新改造责任。

  已入住项目,物业管理区域内专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的,物业管理人应当立即报告相关专业经营单位;专业经营单位应当及时采取措施,排除故障。

  专业经营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,进入物业管理区域的,业主、其他物业使用人和物业服务企业应当给予配合,不得以任何方式干扰、阻挠、妨碍其正常作业。

  第八十三条【日常巡查和养护】物业管理人应当根据物业服务合同的约定,履行物业维修养护义务。

  物业管理人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施、外墙及墙面等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护;发现有安全风险隐患的,及时设置安全警示标志,采取措施排除隐患。

  第八十四条【业主维修义务】物业存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,业主应当及时对物业采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施并承担相应的治理费用。业主不履行维修养护义务的,可以由物业管理人报经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

  经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的,业主或者其他物业使用人应当停止使用,立即搬出;拒不搬出的,住房和城乡建设主管部门应当书面责令业主或者其他物业使用人搬出,情况紧急危及公共安全的,区人民政府可以责成有关部门组织强制搬出,并妥善安置。

  第八十五条【垃圾分类义务】业主、其他物业使用人是生活垃圾分类投放的责任主体,应当按照规定分类投放生活垃圾。物业管理人是生活垃圾分类的管理责任人,指导、监督业主和其他物业使用人进行生活垃圾分类。

  第七章  法律责任

  第八十六条【上位法、专门法责任规定优先适用】对违反本条例规定的行为,其他法律、法规已有法律责任规定的,适用其规定。

  第八十七条【建设单位相关法律责任】建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第十七条规定,未通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第二十一条规定,未向前期物业服务企业移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第七十条规定,不将机动车停车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用的,由住房和城乡建设主管部门责令立即改正;拒不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款;

  (四)违反本条例第七十一条规定,出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位的,由人民防空主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款;造成损失的,应当依法赔偿损失。

  第八十八条【物业服务企业相关法律责任】物业服务企业违反本条例规定,由住房和城乡建设主管部门按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第五十六条规定,未在物业管理区域内显著位置公示相关信息或者公示的相关信息失实的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (二)违反本条例第六十五条规定,退出物业管理区域时拒不履行交接义务,或者损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,责令立即改正,处一万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第五十四条第四款、第五款和第六十九条第四款规定,发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不及时报告的,处五百元以上五千元以下罚款。

  第八十九条【建设单位、物业服务企业未进行前期物业承接查验法律责任】违反本条例第二十条规定,建设单位、物业服务企业未进行新建物业承接查验,并签订物业承接查验协议的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

  建设单位、物业服务企业在新建物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的,由住房和城乡建设主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第九十条【建设单位、物业服务企业未按期移交相关材料法律责任】违反本条例第十七条、第三十八条、第四十八条、第五十三条规定,建设单位、物业服务企业未按时将相关资料报送备案的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第九十一条【业主委员会委员、候补委员和物业管理人挪用、侵占物业共有部分经营收益法律责任】业主委员会委员、候补委员和物业管理人违反本条例第四十一条、第四十六条规定,挪用、侵占物业共有部分经营收益的,由住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导业主依法追回挪用、侵占的共有部分经营收益,归还业主,没收违法所得;造成损失的,应当依法赔偿损失。

  第九十二条【业主与物业使用人相关法律责任】业主和物业使用人违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第六十八条第一款规定,损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构或下挖地下空间的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第六十八条第二款规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由城市管理部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,责令限期改正,处违法建设造价百分之五以上百分之十以下罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的,没收实物或者违法所得,可以并处违法建设造价百分之十以下罚款;

  (三)违反本条例第六十八条第三款规定,擅自改变物业的规划用途、使用性质的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (四)违反本条例第六十八条第四款规定,破坏或擅自改变房屋外观的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改的,处以三千元以上三万元以下罚款;

  (五)违反本条例第六十八条第五款、第六款规定,擅自改建、占用物业共用部分或损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处五百元以上二千元以下罚款;

  (六)违反本条例第六十八条第七款规定,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防场地的,由消防救援机构责令立即改正,处警告或者五百元以下罚款;拒不改正的,可以强制执行,所需费用由违法行为人承担;

  (七)违反本条例第六十八条第八款规定,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品的,由公安机关依法处;

  (八)违反本条例第六十八条第九款规定,擅自改造、拆除、封填人民防空工程的,由人民防空主管部门责令限期改正,处五千元以下的罚款;造成损失的,应当依法赔偿损失;

  (九)违反本条例第六十八条第十款、第十一款、第十二款、第十三款、第十四款、第十五款、第十六款、第十七款规定,实施了损害公共利益及他人利益的行为,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处五百元以上二千元以下罚款。

  (十)违反本条例第六十八条第十八款规定,饲养动物干扰他人正常生活的,由公安机关给予警告;拒不改正的,或者放任动物恐吓他人的,处二百元以上五百元以下罚款。

  第九十三条【专业经营单位拒不承担维修、养护和管理法律责任】专业经营单位违反本条例第八十二条规定,拒不承担维修、养护和管理等责任的,由市、县(市、区)人民政府相关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第九十四条【相关单位工作人员法律责任】市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及相关部门的工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由上级行政机关或者主管部门责令立即改正,并依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主委员会的;

  (二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第八章  附则

  第九十五条【实施日期】本条例自  年 月 日起施行。


【征集结果】

《九江市物业管理条例》社会意见采纳情况汇总表

邮箱名称

修改意见建议

采纳情况

peterhoo

 第六十二条【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装修的,物业服务费应当减收。

此条仅规定空置房物业服务费应当减收,没有明确具体标准,模凌两可,容易发生纠纷。

建议:从水电的使用量或业主提出空置房备案来明确空置房的定义,并明确空置房的物业服务费及时缴纳按50%收取。有利于稳定九江的房市,保证物业公司资金流顺畅。

已出售或之前长期租售的停车位,应提供相应书证。

物业公司泄露业主个人信息行为应采取有效防止和处罚措施。

部分采纳,泄露业主个人信息的处罚行为已规定。

__⒉嵗﹏半

关于《九江市物业管理条例》征求意见稿的建议

1、房屋交付后两年内未装修物业费减收,因明确减收比例,避免物业和业主之前有争议,以及每个物业执行不同引发的矛盾。

2、停车位收费应明确相关收费标准,现在九江市很多小区收费标准不统一,买的房子前期并未在合同中约定地下停车场收费标准,现物业直接强行挂出收费标准,比一些一线城市收费还高,逼迫业主买车位,地下停车场出现大量空车位,业主下不去,这种情况该如何投诉维权。重点民生问题

部分采纳

455562853

尊敬的市司法局:

        看到贵局发布的《九江市物业管理条例(征求意见稿)》,衷心感谢贵局为九江市物业行业规范管理所做的贡献,通过管理条例制定,九江的物业管理必将更加规范。

        我在意见稿中看到意见稿第六十二条空置房物业服务费规定“房屋交付后两年内未装饰装修的,物业费应当减收”,此条规定与第六十条规定相违背,物业服务的本质为公共区域提供服务,并未因业主未装修入住而对公共区域停止服务,业主应该按照前期物业服务协议约定收费标准足额缴纳物业服务费用。若仅仅为了谋求业主一方满意,将严重损害物业方权益。且确需减免,意见稿中对减免比例未做约定,在后期执行中因减免比例问题,将较多的引发物业服务方和业主方的矛盾,与管理条例制定后规范物业服务管理的初衷相违背。

        综上所述,鄙人建议应该取消第六十二条,或权衡物业方和业主方的双方权益,确需减免,建议按照应交物业费的80%或以上标准缴纳物业费。

 

部分采纳


  
艺浔

建议增加(业主及业主授权的住户,可以通过视频等方式,反映物业服务质量问题,发改委依据投诉数量(比例),核减收费标准。能上能下!)(投诉达到一定标准,没有业委会的也可以由街道罢黜物业公司,指定国资物业介入并过度)(设立官方管理服务网站和程序,畅通举报渠道,利用大数据监管,人人监督)

(以小区为单元的监管是不力的,增加:从九江市城区各业委会中随机抽人产生监督组,联合部门,对各小区物业服务开展检查,结果作为对物业公司罢免、涨价、降价的直接依据。有点类似于人民陪审员,参与进来。)

(增加:鼓励业委会设立楼长、栋长,协助开展工作)

第五条【部门职责】(增加:县级以上各行政主管部门行使对居民小区的行政执法权)特别是以前交警管不到小区的拥堵和事故,城管没有条文处罚小区内违章。上位法无明令禁止即可。

第十二条【物业管理区域划分】(删除)对于能够分割、独立使用的部分,可以划定为不同的物业管理区域。(这容易形成物业的混乱)

(错别字)业主可书面授权在物业管理区域内居住的配偶、父母、成年子女及房屋的租用人、借用人等物业使用人享行使业主表决权利。

第二十七条【申请成立业主大会】一个物业管理区域内,房屋出售并交付的物业建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上的,应当召开首次业主大会会议。(增加为按户数测算,二者皆可。原文对小户型不利)

(增加架空层停车区域表述)(二)小区竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图,物业区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料;

第六十二条【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装修的,物业服务费应当减收。(酌情增加一年,提升至3年,很多人买房都凑的,装修没钱,很多人家就是还在存钱装修,又不敢贷款装)(明确减收的具体标准,以按30%_50%收取为宜。由主管部门核准。另外本条例施行之前交付的怎么算?)

另外:物业费上涨必须取得备案,未备案的处罚!按上涨额度和总额处罚!

第六十八条【物业使用禁止规定】物业管理区域内不得从事下列行为:(增加:不得在公共区域长期摆放晾晒设施)南山雅苑就非常突出,它不是搭建而是摆放,楼顶被晾晒架摆满,少数人先入为主,长期占用,也不留下空间供人坐下聊天赏月等。

第六十九条【装饰装修】业主、其他物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理人,并与物业管理人签订装饰装修服务协议。协议应当包括下列内容:(增加:依据政府部门文件执行收费,其余不得收费,业主可向物业管理部门提出申诉,3个工作日回复处理。)

第七十条【停车位使用】(增加,车位车库的物业服务费应纳入发改委审批。以现有车位每月30元卫生费电费来说,太高,实际10元内足够。以南山雅苑为例,车位费一个月可以收1000*30=三万,它不负责安全,怎么要那么多?几千足够,又不开通风机。太胡扯。越是车多,单价越低。应该规定,车位服务合同必须纳入安全(主要是消防)义务,不能回避,重新审核合同。应对全市合同进行把关性重签。不能由物业跟业主协商保管费,搞不来的。)

(增加:各政府部门应当向社会公示车位车库的归属。可大幅减少矛盾)

第八十七条【建设单位相关法律责任】建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:(处罚起点普遍太低太低太低!十万起征。应大幅减少自由裁量空间。比如2-10万,修改为10-15万。我国的法律普遍太不够威严。违法成本太低!!!个人都交得起对公司有伤筋动骨吗?对个人处罚也太少了!)

法不塑及过往。希望对之前不合理的合同,不合理的收费,重新整治。衷心感谢?

部分意见已采纳。对违法行为的处罚规定地方法规不得超越上位法的法律法规的规定。

Rainie

您好!!

很高兴能有机会反馈民声,关于公开征求九江市物业管理条例的相关意见,对于两年未装修的房子强烈建议物业费进行调减,至少减半!

因为未装修、未入住的业主,完全享受不到任何关于物业管理(无垃圾、无安保、无卫生管理等任何服务享受),何来的物业费?至于说公区一些绿化或卫生,可以适当加收,建议从申请装修当天起正常交纳物业费用,未装修业主物业费调减/减半!

 

部分意见已采纳

热心小子

针对贵局于2020年4月10日公示公开征求《九江市物业管理条例(征求意见稿)》意见的公告,本人认真阅读全部内容,根据自已的想法,再结合外省市的相关条例,特提出以下修改意见及建议,具体如下:

一、原意见稿第十五条:已投入使用但未配建物业管理用房的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹研究解决。

        建议修改:已投入使用但未配建物业管理、业主委员会用房的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹研究解决。

        建议增加:物业管理、业主委员会办公用房应适度装修,配置公共卫生间、独立计量水表、电表及通讯、网络宽带等设施。

二、原意见稿第十六条:【共有产权登记】建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由不动产登记部门在房屋登记簿上予以记载但不颁发房屋权属证书,业主有权查询共有产权登记情况。

       建议修改:【共有产权登记】建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施、物业服务用房和业主委员会用房等房屋一并申请登记,由不动产登记部门在房屋登记簿上予以记载但不颁发房屋权属证书,业主有权查询共有产权登记情况。

       建议增加:

1、未经业主大会同意,物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房、业主委员会用房的用途。物业服务用房、业主委员会用房归全体业主所有,不得买卖和抵押。

2、物业服务用房归合法进驻、合法任期的物业公司使用,水费、电费、网络费等其它办公费归物业公司支付。

3、业主委员会用房归合法选举的业主委员会使用,水费、电费、网络费等其它办公费可以由物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支或由全体业主按面积分摊。

疑问:物业服务用房和业主委员会用房产权归谁???应明确!!!

三、原意见稿第十七条:【前期物业合同与临时管理规约】新建物业管理区域实行前期物业管理,建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同......

建议修改:【前期物业合同与临时管理规约】建设单位对新建物业管理区域通过招投标的方式选聘物业服务企业。实行前期物业管理,建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同......

疑问:根据国务院《物业管理条例》第五十六条显示,物业服务企业应通过招投标的方式选聘,在这里应该明确!!!

四、原意见稿第六十二条:【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装修的,物业服务费应当减收。

建议修改:【空置房物业服务费】符合基本居住条件胡住宅小区(水、电、有线电视、道路已通)业主办理入住手续后(已交钥匙)一年内未入住使用的,按物业管理公共服务费标准的50%交纳。不合符基本居住条件的住宅小区,业主已办理入住手续(已交钥匙),无论是否入住使用都不得收取公共物业服务费。物业服务费由开发建设单位全额补贴。

理由:根据《江西省物业管理收费管理办法》第2条显示,对于空置房物业服务费的减收标准有明确50%的规定;对于不符合基本居住的住宅小区无论有无交房,物业服务费由建设单位列支。我们九江市的条例理应明确!

五、建议增加:

1、【九江市物业服务合同示范文本】市物业管理行政主管部门应当会同市市场监督管理部门制定物业服务合同示范文本。建设单位、业主委员会、物业管理委员会与物业服务企业应当参照示范文本签订物业服务合同。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,视为物业服务合同的组成部分。

2、应考虑新能源汽车新老小区的【充电设施】规划、条款、落实。

3、建议增加对物业服务“企业法人、股东、物业经理(本小区物业一把手)”建立职业档案履历;对于频繁更换“企业法人、股东、物业经理(本小区物业一把手)”进行监督、调查原因。对于不诚信的企业或个人应予以惩戒。

综上,建议人提出以上修改、增加、疑问,望予以指正、批准。

此致!

部分意见已采纳。物业服务费的减免有关规定是省2003年部门文件规定,不能作为地方性法规制定的依据,物业服务费的减免标准应该由物业管理人与业主通过合同约定,地方性法规不能做强制性规定。


  jjcdc777

近日,市人民政府网站公布了“关于公开征求《九江市物业管理条例(征求意见稿)》意见的公告”,不知该公告由谁发布?发布的依据及目的?请告知,谢谢!

依据立法法,市政府发布,市司法局负责意见征求,

荇烟

 

 

你好:我咨询阅读了《九江市物业管理条例(征求意见稿)》,发现有一项内容未提及,文中只提及房屋交付后两年内未装修,物业费减少,但是每个小区应该都有这种情况,就是闲置未住或一年只住两三个月,这种情况物业费如何算呢?其他地区有相关规定,为什么我们市里这个未提及?希望能够增加这项内容。

部分采纳

好酒

第一:违建到底谁来拆?城管对于没有围墙的建筑,根本不予以理睬,物业那就更不可能管了?

第二:对于业主把绿地浇筑成水泥地,到底谁来管,谁来监督执行?向谁举报?

第三:物业乱收费,不作为,向谁举报,怎么处罚,另外业主碰到这样的物业管理是否可以不缴纳物业费?

 

部分采纳

1074618640

目前感觉有用物业管理委员会取代业主委员会的思路为规范业主与物业公司的义务和权利,九江应在新房交付使用时就得开发商与前期物业要在小区筹备业主委员会,不能将本该前置的业主主体变后置还有后面的关于物业管理委员会的规定。感觉完全架空了业主大会。以及对物业企业和建设单位的处罚太轻。

十一条条既然鼓励物业企业,和加强社区领导。就应该加入要求街道社区尽早组织小区召开首次业主大会,成立业委会或者物业管理委员会。并纳入考核。否则很多小区还没有业委会,如何协调以及指导?否则第五条业主自治就是空话。

第十四条和十六条

上位法省物业管理条例规定的是关于物业管理区域的划分是以土地红线作为依据,结合共用情况划定。

应保持上位法的立法要求。

作为新建物业管理范围的划分,分期开发也应对照一次拿地,统一规划作为一个共有物权的范围,否则,很多建设单位会为了利润成本减少强制配置的要求,以共用为名,造成公共共用设施设备的紧张,矛盾不断。既可能和住宅小区规划设计要求相悖,还可能导致后期无法调和的矛盾。

对于老旧小区是否整合,应尊重老旧小区物权共有人意见。变更物业管理范围属于重大事项,应由范围内涉及的各个小区业主召开业主大会决定,否则就容易造成矛盾和行政权与居民财产决定权冲突,导致矛盾加剧,且违反上位物权法,省物业管理条例

十七条建议向新疆物业管理条例一样,加入未计入土地容积率物业办理产权登记的为业主共有。

第二十五条

建议增加建设单位将专有产权登记册一并移交。否则新建小区专有产权始终不清不楚,导致无法确定业主大会投票面积,也容易留下专有产权和共有产权的模糊地带,导致矛盾发生。

第三十一条,

建议为物业管理区域出售和交付超过百分之五十应该召开业主大会。

原文包括使用,实际上房屋作为资产,出售交付代表了物权的转移,至于物权人使用与否,并不妨碍作为业主的权利行使。

三十二条

作为提倡居民自治,且召开业主大会是基于业主财产权的具体行使表现,属于私权范围内的行为,且上位法物业管理条例授权街道是指导和监督,并未授予审查权。建议修改为监督和指导。业主大会召开后实际筹备组自动解散,早期及时公开筹备组业主代表实际情况后,业主大会双过半的决定自然也就有了合法性,如果业主代表不被业主接收,自然也就无法通过业主大会。而且业主大会筹备组和业委会是两种性质的。一个是服务于召开,一个是执行业主大会的决定。

三十四条

建议对于业主质疑,筹备组应当书面答复。

三十九条

物权法规定业主拥有业委会委员的选举权和被选举权,不应设立条件变相剥夺。应改为鼓励而不是应当

四十条

物权法规定只要是业主就有选举和被选举权,推荐方式并不需要临行规定。有限制单个业主平等行使权利的可能,建议删除。

其中筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单,报社区(村)党组织。社区党组织引导和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织党员干部通过规定程序担任业主委员会委员。   建议删除,改为加强社区党组织建设,鼓励党员业主积极参加业主大会和业委会组织。

理由为业主都有选举权和被选举权,街道社区无权剥夺,且容易造成对立。

第九条建议增加

物业企业承接小区物业管理应向房产主管部门报备,并将以下资料提交房产主管部门提交保存。

1竣工总平面图2单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图,物业区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料3共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;4

电梯等特种设备的和详细安全技术资料;5供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等准许使用文件;6.业主名册

第十六条建议改为

第十六条  在物业交接、查验过程中如有业主委员会未成立或未能履行职责的情况,可在当地街道办事处(乡镇人民政府)、社区的监督下,由新旧物业服务企业自行办理交接、查验手续。三方应保留查验的具体情况记录以备查和避免后期纠纷。

第十九条建议增加不遵守上述规定的物业企业处以3万以上,10万以下罚款。

以黑名单方式震慑不够。且放开物业服务门槛后,很多物业企业法人实际注册了多个物业企业进行了规避。

关于物业管理委员会只能是过渡,待业主大会时机成熟坚决召开,还权于民,不能扩大其权利而无责任。整篇内容物业管理委员会无约束和处罚条款,且无限期十分不妥,容易架空基层民意。导致矛盾升级。

 

部分采纳,条例中对大部分建议已有规定。

干将

11条既然鼓励物业企业,和加强社区领导。就应该加入要求街道社区尽早组织小区召开首次业主大会,成立业委会或者物业管理委员会。并纳入考核。否则很多小区还没有业委会,如何协调以及指导?否则第五条业主自治就是空话。

第十四条和十六条

上位法省物业管理条例规定的是关于物业管理区域的划分是以土地红线作为依据,结合共用情况划定。

应保持上位法的立法要求。

作为新建物业管理范围的划分,分期开发也应对照一次拿地,统一规划作为一个共有物权的范围,否则,很多建设单位会为了利润成本减少强制配置的要求,以共用为名,造成公共共用设施设备的紧张,矛盾不断。既可能和住宅小区规划设计要求相悖,还可能导致后期无法调和的矛盾。

对于老旧小区是否整合,应尊重老旧小区物权共有人意见。变更物业管理范围属于重大事项,应由范围内涉及的各个小区业主召开业主大会决定,否则就容易造成矛盾和行政权与居民财产决定权冲突,导致矛盾加剧,且违反上位物权法,省物业管理条例。

17条建议向新疆物业管理条例一样,加入未计入土地容积率物业办理产权登记的为业主共有。

第二十五条

建议增加建设单位将专有产权登记册一并移交。否则新建小区专有产权始终不清不楚,导致无法确定业主大会投票面积,也容易留下专有产权和共有产权的模糊地带,导致矛盾发生。

第三十一条,

建议为物业管理区域出售和交付超过百分之五十应该召开业主大会。

原文包括使用,实际上房屋作为资产,出售交付代表了物权的转移,至于物权人使用与否,并不妨碍作为业主的权利行使。

三十二条

作为提倡居民自治,且召开业主大会是基于业主财产权的具体行使表现,属于私权范围内的行为,且上位法物业管理条例授权街道是指导和监督,并未授予审查权。建议修改为监督和指导。业主大会召开后实际筹备组自动解散,早期及时公开筹备组业主代表实际情况后,业主大会双过半的决定自然也就有了合法性,如果业主代表不被业主接收,自然也就无法通过业主大会。而且业主大会筹备组和业委会是两种性质的。一个是服务于召开,一个是执行业主大会的决定。

三十四条

建议对于业主质疑,筹备组应当书面答复。

三十九条

物权法规定业主拥有业委会委员的选举权和被选举权,不应设立条件变相剥夺。应改为鼓励而不是应当

40

物权法规定只要是业主就有选举和被选举权,推荐方式并不需要临行规定。有限制单个业主平等行使权利的可能,建议删除。

其中筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单,报社区(村)党组织。社区党组织引导和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织党员干部通过规定程序担任业主委员会委员。   建议删除,改为加强社区党组织建设,鼓励党员业主积极参加业主大会和业委会组织。

理由为业主都有选举权和被选举权,街道社区无权剥夺,且容易造成对立。

第九条建议增加

物业企业承接小区物业管理应向房产主管部门报备,并将以下资料提交房产主管部门提交保存。1

竣工总平面图

2

单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图,物业区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料

3共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

4

电梯等特种设备的和详细安全技术资料;

5供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等准许使用文件;6.业主名册

第十六条建议改为

第十六条  在物业交接、查验过程中如有业主委员会未成立或未能履行职责的情况,可在当地街道办事处(乡镇人民政府)、社区或房产主管部门的监督下,由新旧物业服务企业办理交接、查验手续。三方应保留查验的具体情况记录以备查和避免后期纠纷。理由为任何一个小区,涉及群众人数众多,利益财产重大,而很多小区并未能及时召开业主大会选出业委会,公共事物交接涉及基层群众重大利益以及稳定,如不能及时交接分清责任则会导致严重的矛盾。

第十九条建议增加不遵守上述规定的物业企业处以3万以上,10万以下罚款。

以黑名单方式震慑不够。且放开物业服务门槛后,很多物业企业法人实际注册了多个物业企业进行了规避。

关于物业管理委员会只能是过渡,待业主大会时机成熟坚决召开,还权于民,不能扩大其权利而无责任。整篇内容物业管理委员会无约束和处罚条款,且无限期十分不妥,容易架空基层民意。导致矛盾升级。

 

部分采纳,条例中对大部分建议已有规定。

茂子

 第62条关于空置房物业费减免的规定太过于模糊,会给物业钻空子的机会,到时候又会有很多扯皮的事情发生。首先:应该规定减免多少,减半还是6成还是7成要说清楚,其次,到底是减免两年内的物业费还是一直减免到装修之日,也没说清楚,第三,具体如何减免,到底是先足额缴纳,两年后如未装修再向物业申请减免,还是交房的时候就可以减免缴纳。个人建议大概如下:对于2年内未装修的空置房,物业费应减半收取(或者收6成7成都可以,要规定明确),但是业主自交房之日起应先足额缴纳,待2年后如仍未装修,可以向物业申请退款或者将减免部分转为下一年物业费。减免收取至装修之日结束。一旦启动装修,即全额收取物业费!

另外,九江存在3种现象应属于违规情况:

1、开发商交房与物业费缴纳绑定,即不交物业费,就不给业主交房,实属违规,

2、交房之日,就算明确表示近期不装修,也要向物业缴纳几千装修保证金,否则不予交房,该规定从何谈起,胡来!

3.装修的话,需要向物业缴纳电梯使用费,电梯本身就是属于全体业主,为何要向物业交电梯使用费,简直搞笑!这三点个人认为都是违规的,应当给出规定杜绝此类现象!

  以上三种现象是本人遇到的,如需求证,可以回复邮件!谢谢!

 

部分采纳。物业服务费的减免标准应该由物业管理人与业主通过合同约定,地方性法规不能做强制性规定。违规情况属于合同法规定的范畴,是业主与物业企业之间的纠纷,物业条例无权强制规定。

第六十二条【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装修的,物业服务费应当减收。------该条款规定过于含糊不便具体操作执行,建议对该条款作明确细化。参照其他省市已经实施的做法,建议修改为:第六十二条【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装修的,物业服务费减半征收。

部分采纳。物业服务费的减免标准应该由物业管理人与业主通过合同约定,地方性法规不能做强制性规定。

《九江市物业管理条例(征求意见稿)》对空置房的物业管理服务费规定不够明确,可能导致物业管理的纠纷增多,解决纠纷的依据不足、难度加大。

物业管理人与业主之间对于空置房是否应该交纳物业服务费、交纳多少物业服务费的争议较大。空置房业主接受物业管理服务少于其他业主,按照公平原则,理应少交物业服务费。《九江市物业管理条例(征求意见稿)》第六十二条规定,【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装修的,物业服务费应当减收。该规定存在以下模糊之处:第一,该规定没有考虑房屋未售出导致空置房的情况。第二,将“房屋交付后两年内未装饰装修的”定义为空置房让人费解。依照该规定,超过两年未装饰装修算不算空置房呢?算与不算都存在问题,如果不算,明显与通常认知相矛盾,因为时间越久就越应该定义为空置房;如果算,两年内的时间限定就不再有意义。第三,对空置房减收物业管理服务费的标准不明确,极易引发纠纷。

《江西省物业管理服务收费管理办法》(赣计商价字[2003]766号)第二十条对此早有明确规定,业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准),物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳,已购买但未住的,业主交纳50%物业管理公共性服务费;未出售、出租、使用空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费交纳,未使用或入住的房屋,不交纳设备运行项服务费。《九江市物业管理条例(征求意见稿)》应该体现上位法的规定。

建议:对标《江西省物业管理服务收费管理办法》,将《九江市物业管理条例(征求意见稿)》第六十二条修改为:【空置房物业服务费】已购买但未开通水电气服务并且未入住的空置房,业主交纳50%物业服务费。未出售并且未出租、使用的空置房,开发经营单位或包销商交纳50%物业服务费。未使用或入住的房屋,不交纳设备运行项服务费。

 

部分采纳。物业服务费的减免标准应该由物业管理人与业主通过合同约定,地方性法规不能做强制性规定。

干将

第49条50条

物业管理委员会本就是临时机构。不能以作出决定以公示期内无过半业主反对与否作为通过的合法性依据。

上位法物权法和国家物业管理条例明确规定双过半同意和双三分之二同意作为决议通过原则。是社会主义基层民主的重要表现。是遵从宪法保护私有财产衍生而来。谁的财产谁做出决定。物权法的基本原则。此条款严重违反上位法,以及侵害业主共同的表决权。且由于物业管理委员会是由建设单位,街道社区和部分业主代表临时组成,很容易导致激发矛盾。严重影响公信力,影响稳定的。

 

部分采纳,已规定物业管理委员会成员中业主代表应占半数以上。同时规定了异议制度确保业主权利。  

青山不老

第一条【立法目的】为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,(指明一切物业管理活动的根本目的是什么),营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围与物业管理定义】本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主自行或者通过选聘物业服务企业、委托其他管理人,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

第五条至第十条以上各职能部门的工作内容过于笼统,职责不详,不利于实际操作。应有所详列出来。 

第十六条【共有产权登记】建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由不动产登记部门在房屋登记簿上予以记载但不颁发房屋权属证书,业主有权查询共有产权登记情况。应添加:物业服务用房的面积、位置在房屋买卖合同中载明。

还需补充内容:

1、一个物业管理区域内的物业,归属于业主共用的,应加以说明;

2、业主投票权数、业主人数和业主总人数该如何确定,还需说明指引;

3、“业主共有资金管理“这一块,还需列出。

 (部分省略)

部分采纳,1、物业服务企业资质的许可国家已经取消。2、前期物业服务合同的具体期限是由合同双方自行约定,上位法无上限的强制性规定,我市无权规定上限。3、前期物业服务合同期间的共有物业收益属于业主权益,空置房业主减收物业费是服务合同约定,不能作为限制业主收益的条件。4、省物业条例规定:占总业主数的三分之二的业主同意的事项是重大事项,一般事项双过半即可。

共青城市人民法院

一、条例中的第62条,建议参照赣计商价字(2003)766号文件江西省物业管理服务收费管理办法中的20条。

二、条例中的第84条,建议明确是专有部分还是共有部分。

 

部分采纳。物业服务费的减免标准应该由物业管理人与业主通过合同约定,地方性法规不能做强制性规定

辣椒

本人为九江十里优品尚城11栋业主,11栋外围饮食一条街扰民至深夜3.4点钟,因物业无执法权,多次沟通无果,濂溪区执法部门执行力度不够,导致扰民事件一直无法解决。

对于这样的恶性扰民事件,恳请政府出面解决:

只要举报、投诉核实属实,执法部门应严厉处罚扰民商铺,如关门整改一至两个星期。

本人为九江十里优品尚城11栋业主,11栋外围广场舞每天吵到21:30,物业无权管理,多次沟通无果,导致扰民事件一直无法解决。

对于这样的扰民事件,恳请政府出面解决:

只要举报、投诉核实属实,请执法部门没收音响

 

物业管理区域外的噪声扰民的管理其他法律已有规定。公安等有关部门依法监管。

Apple

由于本市各小区业主大会召开以及业委会成立并不普及,建议立法考虑落实中央对于社区治理的发动群众的重要指示,加大街道社区对城市小区召开业主大会,成立业委会的协助指导力度。将业主大会成立与否作为基层社区治理的考核指标。更好的为居民服务。

部分采纳,条例已规定。

木头牌帅哥

建议删除第十八条、第六十六条、第六十二条,建议采取黑名单制度,建议主管部门提供合格的第三方鉴定机构的目录或者建立相关行业专家库,抽取专家进行评估,且鉴定费用由专项维修资金中列支。

部分采纳。第十八条、第六十六条、第六十二条相关规定不是强制性规定,指示指导性规定。

weiping

建议第二十一条增加向属地房产主管部门、社区和街道移交如下资料备案。第十三条应加入备案存档内容,否则无法落实责任和事实依据。第四十九条和第五十条物业管理委员会是指物业公司还是业委会?如果是物业公司本就是临时机构。不能以作出决定以公示期内无过半业主反对与否作为通过的合法性依据。

上位法物权法和国家物业管理条例明确规定双过半同意和双三分之二同意作为决议通过原则。是社会主义基层民主的重要表现。是遵从宪法保护私有财产衍生而来。谁的财产谁做出决定。物权法的基本原则。此条款严重违反上位法,以及侵害业主共同的表决权。且由于物业管理委员会是由建设单位,街道社区和部分业主代表临时组成,很容易导致激发矛盾。严重影响公信力,影响稳定的。

 

部分采纳。备案制度有上位法具体规定,

Arlen

一、 第二十七条【申请成立业主大会】

建设单位或前期物业服务企业未及时书面报告的以及未成立业

主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街

道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。

建议修改为:物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业

主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名,可以向

街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组。

二、 第二十八条【成立筹备组】

建议增加:筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基

础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示,业主代表资格应当

符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

三、 第三十一条【业主大会会议形式】

建议增加:业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格

审查与确定。十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人,物业所在

地物业所在地居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)也

1 / 5

可以向筹备组推荐候选人。同一业主只能推荐一名候选人。筹备组在

确定候选人名单之前应当征得物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)

或居(村)民委员会。

四、 第四十二条【委员资格终止罢免】

十名以上业主联名可自行或通过物业所在地街道办事处(乡镇人

民政府)或居(村)民委员会向业主大会提出罢免业主委员会成员资

格的请求。

建议修改为:20%业主联名提出向业主大会提出罢免业主委员会

成员资格的请求。

五、 第六十二条【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装

修的,物业服务费应当减收。

意见:建议此条款取消。

目前九江市物业管理费的收费标准较低,收费标准实行政府指导

价;物业服务企业主要成本为人工成本,成本占比为 70%—80%,空置

房为新建交付项目,前期的投入成本占比大,房屋交付后未装饰装修

两年内减收物业服务费将给物业企业带的巨大的经济损失,企业无法

经营从而影响物业行业的健康发展。据了解,近年来在国家发改委及

物业条例的相关文件的指导下,各地空置房全额交纳物业服务费已普

遍实施。

六、 第八十条【应急维修】物业管理区域有下列紧急情形时,物业管

理人立即采取应急处置措施,保障安全:

建议修改为:物业管理区域有下列情形时,物业服务企业应当立

即采取应急处置措施,保障安全:

(一)供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响

正常使用的情况;

(二)电梯、消防设施发生故障;

(三)外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况;

(四)其他危及物业安全的紧急情况。

发生前款第一项情形的,物业服务企业应当及时报告相关专营

单位;发生前款第二项至四项情形的,物业服务企业应当及时报告业

主委员会、街道办事处,并进行应急维修,应急维修费用从业主共有

资金账户或者物业专项维修资金专户中支出。

应急维修费用从物业专项维修资金专户中支出的,由物业服务

企业向区住房和建设部门申请划拨。金额在十万元以下的,物业服务

企业持业主委员会的书面意见向区住房和建设部门申请划拨;金额在

十万元以上的,物业服务企业还应当出具街道办事处的审核意见或者

相关部门整改通知书等资料,以及具有造价咨询资质的专业机构审核

4 / 5

的预算报告。应急维修费用具体划拨程序按照物业专项维修资金管理

的相关规定执行。物业服务企业先行垫付应急维修费用的,可以在维

修工程竣工验收合格以后,向区住房和建设部门出具上述相关文件,

办理核销手续。

部分采纳。业主大会、委员资格罢免的相关制度上位法有具体规定,遵循上位法。

宁静致远

第六十二条【空置房物业服务费】规定,房屋交付后两年内未装饰装修的,物业服务费应当减收。

空置房减收费用怎么操作,业主在物业面前基本处于弱势地位,减收多少,是物业说了算,还是业委会来决定,如果按照物业的想法,他们肯定是不愿意减收的。而且,老的物业服务合同是不是要修改或者进行补充。

 

物业服务费的减免标准应该由物业管理人与业主通过合同约定,地方性法规不能做强制性规定。

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LEON

百合炒稀情

一、部分条款不符合上位法的规定

(一)第七条【街乡镇职责】街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建工作,办理相关备案手续,并监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责,参加物业承接查验,指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管,对物业管理区域内的物业服务实施监督检查,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理和社区管理的关系。

按照《江西省物业管理条例》第十条、第二十七条的规定,首次业主大会及业主委员会的换届选举,均有业主自行组织,街道办事处(乡镇人民政府)仅起指导作用,而非起主导作用。对于业主委员会等群众自治组织,政府部门不可过多干预。

修改建议:【街乡镇职责】街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届工作,负责物业管理委员会组建工作;负责办理相关备案手续,并依法监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责,参加物业承接查验,指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管,对物业管理区域内的物业服务实施监督检查,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理和社区管理的关系。

(二)第二十四条【业主】不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承或受遗赠、征收补偿、生效法律文书、合法建造等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人,视为业主。

业主可书面授权在物业管理区域内居住的配偶、父母、成年子女及房屋的租用人、借用人等物业使用人享行使业主表决权利。

《江西省物业管理条例》第八条明确规定业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住,经业主本人书面授权,享有规定的业主权利。对于居住权人没有规定其可以享有业主的权利。另外,《中华人民共和国民法典(草案)》也只规定居住权人只享有占有、使用的用益物权。《征求意见稿》扩大了居住权人的民事权利,不符合《立法法》的原则。

接受业主书面授权在物业管理区域内居住的配偶、父母、成年子女不仅仅享有使业主表决权利,还有监督权、知情权、被选举权等,《征求意见稿》仅规定其有表决权,与《江西省物业管理条例》不符。

修改建议:第二十四条【业主】不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承或受遗赠、征收补偿、生效法律文书、合法建造等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人,视为业主。

业主可书面授权在物业管理区域内居住的配偶、父母、成年子女享有行使规定的业主权利。

(三)第四十二条【委员资格终止罢免】业主委员会成员因丧失行为能力、物业转让和灭失、犯罪被追究刑事责任等原因,其成员资格自行终止。

  业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,业主委员会成员资格终止:

  (一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (二)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

  (三)利用成员资格谋取私利的;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

  (五)无正当理由拖欠物业服务费、专项维修资金,经三次书面催交拒不交纳的;

  (六)违规使用业主委员会印章的;

  (七)有违反本条例委员禁止规定条款的禁止性行为;

  (八)法律、法规和管理规约规定的其他情形。

十名以上业主联名可自行或通过物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)或居(村)民委员会向业主大会提出罢免业主委员会成员资格的请求。

《江西省物业管理条例》第二十八条已明确规定,业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止业委会成员资格。《征求意见稿》将终止业委会成员资格的门槛降低为十名以上业主联名即可,不仅是不符合上位法的规定,而且会导致小区内经常上演终止业委会成员资格的闹剧,不利于业委会成员开展工作,不利于街道、社区工作,不利于小区内业主的团结。

修改建议:第四十二条【委员资格终止罢免】业主委员会成员因丧失行为能力、物业转让和灭失、犯罪被追究刑事责任等原因,其成员资格自行终止。

  业主委员会成员有下列情形之一的,业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员资格:

  (一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (二)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

  (三)利用成员资格谋取私利的;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

  (五)无正当理由拖欠物业服务费、专项维修资金,经三次书面催交拒不交纳的;

  (六)违规使用业主委员会印章的;

  (七)有违反本条例委员禁止规定条款的禁止性行为;

  (八)法律、法规和管理规约规定的其他情形。

(四)第六十二条【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装修的,物业服务费应当减收。

设立该条款的目的不知是什么?为什么设立两年内?两年内可以减收,两年后不能减收,可行吗?

该条款建议删除。理由:首先与《物权法》第七十二条规定相悖业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务)其次,该条与《征求意见稿》第六十条第一款冲突(业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业管理人过错为由拒交或者少交物业服务费);第三,不符合公平原则。物业服务人提供的是共有部位、共有设施的维护、维修,卫生保洁,维护公共秩序等服务,并不能因为部分或个别业主是空置房而减少服务,减少支出。而共有部位、共有设施属于全体业主所有,空置房业主可少交物业服务费,相当于已交物业服务费的业主承担了空置房业主的部分费用,这一点在酬金制物业服务合同尤为明显。第四,不符合”房子是用来住的,不是用来炒的”政策。该条款设定2年期限,估计也是考虑到了此政策。第五,不符合权利义务相一致原则。业主有缴纳物业服务费的义务,有享受物业服务和共有部分、共有设施经营所得收益的权利。业主完全享有共有部分、共有设施经营所得的公共收益权利,但又不完全尽缴纳共有部分、共有设施维护费用的义务,可行吗?

(五)第七十四条【专项维修资金归集与转让】

专项维修资金增值收益实行分帐管理,设立住宅小区应急解危资金,用于已缴存专项维修资金住宅小区内房屋共用部分和共用设施设备维修、更新和改造。具体实施细则由市住房和城乡建设主管部门会同市财政部门制定。

《住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十五条已明确规定,不管是建设(房地产)主管部门代管,还是业主委员会自管住宅专项维修资金,均应在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户,且应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。

《住宅专项维修资金管理办法》第十九条规定,住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条规定,住宅专项维修资金增值收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

简单而言,住宅专项维修资金实际上已建立了业主分账,住宅专项维修资金增值收益应按各业主所有资金的比例分别纳入其分账户。

《征求意见稿》提出专项维修资金增值收益实行分帐管理,设立住宅小区应急解危资金,是什么含义?是指住宅专项维修资金账户设立总账、分户账和应急解危资金账吗?

若是这样,一是涉嫌侵犯业主业主住宅专项维修资金处置权,不符合《住宅专项维修资金管理办法》的规定。二是涉嫌住宅专项维修资金使用违背受益人和负担人相一致的原则。住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。而住宅共用部位、共用设施设备的共有主体有所谓“大公”与“小公”之分。比喻说,电梯只属于某栋某单元全体业主,不属于住宅小区全体业主的的共用设施设备,其应急维修、更换的费用只能由本单元业主承担,但若使用所谓住宅小区应急解危资金,等于说,非本单元业主也为其应急维修、更换费用买单,不符合受益人和负担人相一致的原则。

该条款与《征求意见稿》第七十九条第三款冲突。

修改建议:删除第七十四条第四款。

二、有争议条款

(一)关于物业管理委员会

1、首届业主大会召开前、业委会无法履职等情况,业主委员会的职能无法发挥,但小区物业管理不能缺少业主的参与。《征求意见稿》通过设立物业管理委员会这一组织,试图解决这些矛盾,但物业管理委员会这一组织设立的依据不知是什么?九江市的地方法规能否设立?

2、倘若设立物业管理委员会可行,那么,在物业管理委员会的管理、任期、职责等方面必须严格控制。首先,物业管理委员会不是业委会,也不是临时业委会,不能规定其代行业委会的职责。其职责主要为协助组织召开业主大会或业委会换届、监督公共收益收入、协助业主申请物业进行紧急维修等日常事项。其次,物业管理委员会应设定任期,最长不得超过3个月。否则,物业管理委员会会长期存在,逐步取代业主委员会的职能。一些本是业主之间的问题,可能演变为业主与政府之间的矛盾,不利于业主的自治管理,也不利于政府的工作。物业管理委员会的任期届满,原政府指定的主任必须辞职,且不得被再次任命。这样,可有效督促物业管理委员会主任积极落实筹备业主大会或业委会换届工作。

(二)关于人防结建工程使用

《征求意见稿》第七十一条将人民防空工程分为两大类,即未交纳人防异地建设费配建的人民防空工程和建设单位或者其他投资人在物业管理区域内投资建设的人民防空工程。

不知提请机关将人民防空工程分为两大类的依据是什么?不管怎么划分,其终究属性依然为人民防空工程。人民防空工程平时使用必须经人民防空主管部门审核使用单位提交的备案资料,经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》,方可使用人民防空工程。

按照《中华人民共和国人民防空法》“谁投资谁受益”的原则,《人民防空工程平时使用证》应该颁发给人民防空工程的投资者。

但问题来了,投资者是谁?国家?建设单位?全体业主?

从《征求意见稿》第七十一条第一款看,提请机关认定国家为未交纳人防异地建设费配建的人民防空工程投资者为国家。这一点基本无争议。

《征求意见稿》第七十一条第二款,将投资者认定为建设单位或其他投资者。先不谈其他投资者的问题,单说建设单位是不是投资者。

在国家人防办领导主编的《人民防空行政执法概览》一书中,对投资者的解释是,在修建城市居住小区时房地产开发商修建的战时可用于防空的地下室的问题。对此,不能简单理解为该地下室就理所当然的归其所有或使用管理。一方面,开发商将房屋卖出后,随着房屋产权的转移,实际上它就不再是投资主体,投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。另一方面,各房主是分散的、零散的主体,从个体讲均无法对人民防空工程进行使用管理。同时,修建地下人民防空工程,国家不仅减让土地出让金,减免了有关税费,还给予了种种优惠条件,因而,实际上,国家也是有间接投入的。综合这些因素,加上防空地下室的特殊性,因此我们认为,开发商一旦卖出其开发的房屋,也就不再是修建防空地下室的投资主体的主体地位。

《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》(赣人防发[2012]5号)已经明确了人防地下车位平时使用者并非一定为建设单位。

2018年11月1日,抚州市人民防空办公室为该市公元一九五九小区业主委员会颁发“【2018】人防平字第1号《人民防空工程平时使用证》。

《征求意见稿》第七十一条第二款,将投资者认定为建设单位或其他投资者,显然是不够慎重。

修改建议:对《征求意见稿》第七十一条第二款进行重大修改,或删除。

(三)物业管理用房问题

《征求意见稿》第十五条第二款规定,已投入使用但未配建物业管理用房的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹研究解决。

未配建物业管理用房的原因很多,有法规不健全的因素,有政府监管不到位的原因,更主要的是建设单位没有遵守依法规配建,甚至有的建设单位将物业管理用房销售,谋取非法利益。形成未配建物业管理用房局面,由纳税人买单显然不合法。

修改建议:1999年3月1日之前已投入使用但未配建物业管理用房的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹研究解决。

1999年3月1日至2012年10月1日之间,已投入使用但未配建物业管理用房的,建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供,建设单位和产权单位已不存在的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹研究解决。

2012年10月1日,已投入使用但未配建物业管理用房的或配建物业管理用房没有达标的,建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供,建设单位和产权单位已不存在的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹研究解决。

(四)法律责任

处罚过轻,违法成本低。

三、 其它修改建议:

(一)“第一条【立法目的】为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。”

《物业管理条例》就是指由国务院制定并颁布的。

修改建议:将“国务院《物业管理条例》”修改为“《物业管理条例》”。

(二)“物业管理人”应有明确定义

本《征求意见稿》共出现66次“物业管理人”,但没有明确“物业管理人”的定义。

修改建议:建议参照《中华人民共和国民法典(草案)》,将“物业管理人”改为“物业服务人”,并在相应条款中明确其定义。

(三)条、款、项问题

根据《立法法》规定,法律一般由编、章、节、条、款、项、目组成。

"条",是组成法律规范的基本单位。"款"是"条"的组成部分。"款"的表现形式为条中的自然段。每个自然段为一款。"项"是以列举的形式对前段文字的说明。在使用法律时只需引用到条、款、项、目即可,如果法律条文中只有一款而有项的,可以不写款只写条和项。

修改建议:《征求意见稿》第九十二条所列项中的“款”应该为“项”。

 

部分采纳,街道职责、业主、委员资格终止罢免等条款已修改。


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当前,我市各住宅小区业主与物业管理企业之间矛盾日益突出,影响了百姓的安宁和社会的稳定。2020年4月10日,来源于市司法局的《九江市物业管理条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》本着破解疑难问题的思路着手,却存在违反《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等上位法,漠视业主共同表决权,可能导致广大业主利益被侵害的问题。

《征求意见稿》中第三节谈到成立物业管理委员会,用这个临时机构来帮助首次业主大会不能顺利召开或者运行的住宅小区管理物业。然而《征求意见稿》第四十九条【议事制度】讲到:“物业管理委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。”第五十条【异议处理】讲到:“公示期间,业主可以对物业管理委员会决定的事项提出异议的,物业管理委员会应当在三日内作出答复,如对答复仍有异议,十名以上业主可联名向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)提出。公示期间,物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主未表示反对的,物业管理委员会按照确定的事项执行。”

《中华人民共和国物权法》第七十六条明确指出:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条也有相似的表述,这是社会主义基层民主的重要表现,是遵从宪法保护私有财产衍生而来,谁的财产谁做出决定。所以说《征求意见稿》第五十条条款违反上位法,侵害业主共同表决权,可能导致纠纷和激发矛盾,影响社区稳定。

2018年第15期《求是》杂志刊发文章记录了习近平总书记关于城乡社区治理的重要论述:“治理和管理一字之差,体现的是系统治理、依法治理、源头治理、综合施策”,“要发挥社会各方面作用,激发全社会活力,群众的事同群众多商量,大家的事人人参与”。这些论述从认识论和方法论上系统回答了社区治理怎么看、怎么办、怎么干等重要课题,既部署“过河”的任务,又指导如何解决“桥或船”的问题,为我们推进城乡社区治理明确了主攻方向,提供了科学路径。

建议:

一、将我市住宅小区首次业主大会召开与否作为基层社区治理的重要考核指标。

尽早依法依规召开首次业主大会、成立业主委员会是城乡社区治理的关键。谁的物权谁获益,谁的物权谁维护,谁的责任谁承担。业主大会和业主委员会正是体现谁的房产谁做主的组织形式。作为建设单位,房产交付给业主后,虽然主体结构质保50年,但是诸如外墙渗水等许多质量问题实际只质保5年,电器和管道相关规定只质保2年。在产权移交后,质保期结束,一切后果必然将由全体业主自身承担。所以如果长时间缺乏有效监督,建设单位和物业企业作为经营者无利可图正常撤离,必将留下一大堆烂摊子给全体业主以及地方政府。

当前,我市各住宅小区首次业主大会召开以及业主委员会成立还很不普及,所以应当积极推动。只有这样才能真正落实中央对于社区治理的发动群众的指示精神,加大街道办事处(乡镇人民政府)对各住宅小区召开首次业主大会、成立业主委员会的指导和协助力度。

二、《征求意见稿》中的物业管理委员会作出的决定需要按照上位法《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》一样,应当召开业主大会,由过双半业主同意,重大事项应当征求双三分之二业主同意方能实施。

《征求意见稿》中讲到物业管理委员会只是特殊情况下的过渡形式,代表全体业主维护自身合法权利,将由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关派出机构、居(村)民委员会、建设单位等派员组成。所有的实际维护后果和维护费用还是由全体业主承担。权责不对等,容易产生矛盾,也难以追究物业管理委员会不当行为和决定的责任。所以物业管理委员会不能以“公示期内无过半业主反对”作为其讨论决定通过的合法性依据,而是按照上位法《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》同样要求,应当召开业主大会,由过双半业主同意,重大事项应当征求双三分之二业主同意方能实施。
  否则决策一旦出现漏洞造成重大损失,将严重损害公信力。

 

部分采纳,关于物业管理委员会的条款已调整。

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一、第七条建议修改为:街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建工作,办理相关备案手续,并监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责,有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定;参加物业承接查验,指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管,对物业管理区域内的物业服务实施监督检查,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理和社区管理的关系。

居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,协助物业管理区域内业主大会成立、业主委员会选举产生、物业管理委员会的组建和日常工作,有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问,引导规范运作,指导、监督物业服务人依法履行义务。建立社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业共同参与的议事协调机制,统筹协调重大物业管理事项和调解物业纠纷,推进社区治理和物业管理共同协调发展。

二、第二十五条【业主权利和义务】业主在物业管理活动中,按照法律、法规的规定,享有权利和履行义务。

建议修改为:业主在物业管理活动中,按照法律、法规的规定,享有权利和履行义务。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)自行管理物业;(二)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;(三)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;(四)提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议;(五)参加业主大会会议,行使投票权;(六)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作;(八)监督物业服务人履行物业服务合同;(九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;(十)监督专项维修资金的管理和使用;(十一)法律法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

业主应当履行下列义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;(四)配合物业服务人实施物业管理,房屋出售或出租时及时向有关部门和物业管理人备案;(五)按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金;(六)按时足额交纳物业费;(七)履行房屋安全使用责任;(八)按照规定分类投放生活垃圾;

(九)法律法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

三、第三十四条【委员资格】建议修改为:业主委员会委员、候补委员从本物业管理区域内具备以下条件的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表中选举产生:

  (一)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况,模范履行业主义务,遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约,无违法搭建、非法侵占业主共用空间和设施设备或其他损害业主公共利益及其他业主合法权益等行为;

  (二)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和组织能力;

  (三)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

  (四)具有完全民事行为能力;

  (五)具有一定的组织能力和文化水平,能保证必要的工作时间;

(六)未被列为失信被执行人。

四、第三十九条【业主委员会职责】建议修改为:业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告业委会履职及物业管理的实施情况;  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;与解聘的物业服务人进行交接。  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;  (四)监督专项维修资金的使用;  (五)督促业主按时交纳物业服务费用;  (六)监督管理规约的实施;  (七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;  (八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;  (九)对任意弃置垃圾、排放污染物、违反规定饲养动物、违章搭建、毁绿种菜、侵占通道等损害他人合法权益的行为,依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。  (十)维护业主公共利益,对损害业主共同利益的行为人提起诉讼;

  (十一)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作;配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;(十二)业主大会赋予的其他职责。

五、第五十四条【物业管理人责任】建议修改为:物业管理人提供物业服务,应当遵守下列规定:

  (一)按照物业服务合同的约定提供服务;服务有国家标准的,应当执行相关标准;

  (二)及时向业主、其他物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

  (四)对违法建设、毁绿种菜、违规出租房屋、私拉电线、占用、电动车违规充电等违法违规行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告有关行政执法部门;

  (五)对业主、其他物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

  (六)负责住宅室内装饰装修工程开工前业主的申报登记工作。(七)履行生活垃圾分类管理责任人责任,指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类;(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。

部分采纳,国家和省有关法律法规规章已经明确的规定不再在我市条例中重复规定,而部分内容在其他条款中已有规定,不重复赘述。